2011楼市八大关键词

　　2011年即将结束，被国人称为政策年的2011带着余温即将跨入2012，回顾今年国家出台的相关调控，限购令、一房一价、三次加息七调准备金率……可谓种类繁多，眼花缭乱，遏制房地产价格过快增长的行政手段，终于在年底见到成效，房企降价、业主退房、二手房中介关店等等一场场年终大戏上演，悲喜交加、跌宕起伏，“楼市”这个敏感字眼，牵动着各方神经。

　　政策：2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，发布房地产市场调控“新国八条”。会议确定了以下政策措施：各地一季度要公布房价控制目标；增加公共租赁住房供应；住房不足5年转手按销售款全额征税；二套房首付款比例提至60%；土地两年不开工要收回使用权；暂停省会城市居民购第三套房；未完成调控目标政府将被问责。

　　点评：相对于前几轮的调控而言，“新国八条”具有更大的力度，因此被认为是有史以来最严厉的房价调控措施，2月中旬开始，国八条相继在各大城市落地。“新国八条”明确了房价调控目标、震慑住了飞涨的房价，使其回归理性，成为遏制房价投机“杀手锏”。

　　政策：2011年1月26日，国务院发布通知，明确规定各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。为此，全国至少有40多个城市出台“限购令”细则。

　　点评：限购令的存在对遏制房地产行业的确起到很大的作用，但是限购令毕竟是行政手段而不是市场手段，不是长久之计。又一年年底将至，而部分城市的楼市“限购令”也即将到期，到期的限购令是否继续执行成为近期全国都广泛关注的话题。

　　政策：2011年1月27日：财政部公布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　点评：如此之大的执行力度给房产市场传达了严厉的调控信号，由于营业税的全额征收，使卖方的房产转让成本加大，而在实际交易中，卖家将成本转嫁到买家身上。不论是卖家还是买家承担，因为营业税的全额征收，二手房交易几乎陷入瘫痪，至今该政策还无松绑之望。

　　政策：根据国家发改委于2011年3月16日发布《商品房销售明码标价规定》，从5月1日起，商品房销售必须明码标价。按《规定》，商品房经营者应当对每套商品房(包括二手房)进行明码标价即“一套一标”，按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价；要明确公示代收代办收费和物业服务收费，不得在标价之外加收任何未标明的费用。

　　点评：“一房一价”意图虽好，但执行的尺度模糊。不少开发商在实际操作中都有了对策，部分楼盘为了吸引客户，常年“打折”，但实际上“水分很大”。

　　政策：自去年10月进入加息通道之后，央行在2011年三度上调存贷款利率，第一次加息于2月9日开始执行，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，5年期以上贷款利率由原来的6.40%上调至6.60%。不久央行进行了第二次加息，规定自4月6日起，一年期存贷款基准利率各上调0.25个百分点，5年期以上贷款利率上升至6.80%。最近一次加息发生在下半年，自7月7日起，一年期存贷款基准利率各上调0.25个百分点，5年期以上贷款利率也有了新突破，达到了7.05%。

　　点评：经过这三次调整，5年期以上的商业贷款利率再度破七，由年初时的6.40%调至当前的7.05%。利率上调大幅提高了买房成本，就算楼盘大幅降价，也无法填补因利率上调带来的高额成本。不过好在与商业贷款利率相比，公积金贷款利率相对较低，不少购房者选择了公积金贷款。但时值年关，贷款难成了挡在购房者眼前的最大“拦路虎”。

　　政策：在商业贷款、公积金利率双双上调之际，央行不断上调存款准备金率。截至目前，经过前六次的上调和最近一次的下调这七次综合调整，大型金融机构的存款准备金率已经达到了21%。实际上，上调存款准备金率已不再陌生，早在去年全年，对通胀的预期之下央行已经先后进行了多次存款准备金率的上调，由2010年年初时的15.5%，调至年末时的18.5%。今年前6次“升准”使大型金融机构的存准率在6月14日达到了21.5%的历史高位，而后12月5日首度下降0.5%。

　　点评：一年内七次调准备金率，对房地产行业影响可谓一只无形手。购房者贷款门槛不断提高，开发商贷也是越来越少。与往年相比，今年的信贷空前紧张，住房贷款额度紧缺，银行开始实施差别化的信贷政策。限贷政策对楼市的影响堪比限购，不断攀升的利率让不少购房者堪忧，也让开发商陷入到两难的境地。

　　政策：2011年8月12日，最高人民法院召开新闻发布会，通报适用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》有关情况。解释指出，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方。

　　点评：《婚姻法解释(三)》出台后，各地传出房产证“加名热”，武汉、南京、成都等多个城市均表示对婚前房产要按比例征收“加名税”。对于这种趁火打劫的做法，再次触发人们对婚姻、对税赋的集体焦虑。引起全国范围内的热议和争论。此后，财政部和国家税务总局联合发出通知，宣布婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。

　　政策：今年1000万套保障房建设成为国家建设重点，受到社会广泛的关注。10月25日，住建部部长姜伟新表示，今年开工建设城镇保障性住房和棚户区改造住房1000万套的目标，实现了年初计划的目标任务。

点评：作为抑制房价过快上涨以及引导住房市场健康发展的楼市重要调控手段，加大保障性住房的供给量一直以来被人们寄予厚望。在开建的同时，希望保障房主管部门进一步加大审查力度，杜绝“骗保骗购”行为，并进一步规范后期管理，实现梯度推出，让真正有需求的中低收入家庭早日住上保障房。

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