“对话叶檀”活动实录内容：

 

【主持人】： 尊敬的各位领导、各位来宾，各位URADIO的听众朋友们，大家下午好！欢迎各位来到对话叶檀，论通胀时代的投资趋势以及瑞思国际推介会现场，我是来自FM105.7优悦广播主持人微子，每天早晨7点半到9点我们会见面。大家好！在今天我们会对话大师叶檀，共同在这里进行一场非常有意义的思想盛宴，就像刚才我所说这样的机会非常非常难得，是可遇不可求的，现场的朋友都是仰慕叶檀大师的大名来到现场，在这里要对大家的光临表示对热烈欢迎！今天的活动是由瑞思国际主办，FM105.7承办，北京银行协办。在这里我们要特别感谢瑞思国际对这场论坛所付出巨大努力和辛苦。首先我们要有请瑞思国际营销中心汪先生介绍一下有关瑞思国际项目的概况。

 

【瑞思国际汪经理】： 在座的各位来宾，大家好！我觉得大家来到这里肯定是非常关注叶檀老师，也很关注通胀，更关注通胀下的投资。在通胀下该买什么产品？大家在我说完了整个瑞思国际项目推介后，大家心里应该会有一个雏形。首先大家应该都是移民到深圳来的，深圳对于中国而言它是一个窗口，它是通过深圳这个窗口向世界展示中国，同时展示着中国最美好的那一面。那是什么带动着深圳的发展？现在我们就来看一下瑞思国际。

 

有这么一条美丽的轴线，它由东向西贯穿着整个的深圳，它是深圳的经济命脉，连接着世界500强的财富通道，它把世界带到了中国，它把世界带到了深圳，它有一个响彻世界的名字——深南大道。它的价值在哪里？说它有无可匹敌的商务价值。在座没有反应。说它有强大的财富聚合力，大家还是没有反应。它在深圳云集了众多的高端商务区，大家还是没有反应。因为大家没有清晰地去梳理过这样一个脉络，现在给大家梳理一下。最早的来到深圳的蔡屋围金融区，大家对这个金融区应该非常非常熟悉了，福田CBD，现在整个深圳经济、文化、政治、娱乐的一个中心的区域。中心西区，由车公庙、天安数码城为核心的一个中心西区承担着深圳一大半的财富力以及前海CBD，未来整个珠三角这样的一个聚合点，对外的一个新窗口。他们是深南由东向西的通路上成为了一个一个的中心，在这样的一些核心的商务区聚集的这条轴线上，大家有没有感觉？好，大家依然没有感觉。那我们作一个小小的试验，如果说在座的各位，我先说王总，你的公司在哪里？如果他说我的公司在深南大道旁，你是什么感觉？在座的各位可以不发声音，但是在座各位问一问自己，如果我告诉别人我的公司在深南大道旁，是什么感觉？退一步路，我的公司在滨河路旁边，大家感觉到这个差距吗？一定有感觉的。再试一试，我的公司在北环旁边，这是一个什么概念？整个公司三条主干线，深南、滨河、北环贯穿着整个深圳，也带动着整个深圳的发展，但是从刚刚的一个非常小的试验里，大家有没有感受到深南的影响力。

 

深南大道，刚才我们所说的蔡屋围、福田CBD、中心西区、前海新区他们主导深圳的经济，辐射全国以及亚洲，世界500强120家在这里汇聚，他们所带来的整个价值，就拿福田CBD而言，福田CBD带来的整个CBD价值是整个中国六大商务区之首，它的价值可想而知。

 

深圳的历史由深南大道书写，它的未来也将由深南大道开创。这个怎么来说？对于所有来到深圳的，像我们这群人，我们的根在哪里？当我们下了火车，我们所处的位置在哪里，我们所看到深圳的第一眼在哪里？是不是在罗湖？当你背着行囊来到深圳打拼，你看到的第一眼是罗湖的繁华，这个繁华是对整个中国的，也是对整个世界的，由罗湖开创了深南向西的整个进程，也目视着整个深圳向西的发展。但是20多年，将近30年了，整个的深圳由80年代的深圳最早的中心区罗湖转移到90年代的福田CBD，然后到了21世纪前十年的南山前海CBD。但是整个深圳长条型的发展到了南山又有了一个折线了，这个折线代表着什么？它会预示着什么？预示着30年的一个轮回，今天深南大道将再次改变深圳，只是这次它又重新从罗湖开始了。因为罗湖有非常大的契机带动着整个深圳中心从罗湖开始，如何来诠释这2500亿？我给大家解释一下，1000亿是整个龙岗中心城的发展，三年花了1000个亿，但是这1000个亿是整个深圳前20年投入的总和，大家听到这个数字就知道1000亿的概念摆在现在对整个龙岗中心城翻天覆地的变化，这个大家都是显而易见的。现在告诉大家，2500亿在哪里？在罗湖。在哪里？在黄贝岭。在哪里？在罗湖，整个大罗湖的2500亿的概念。深圳的未来就在罗湖，罗湖的未来由深南东开启，深南东在哪里？就在我们瑞思国际。

 

单独基于瑞思国际它的价值，给大家一一梳理一下，他是深南东地标式绝版商业综合体。它是深南黄金轴的起点，这一点大家应该蛮清楚它的位置了。第三，它将再次书写深南的财富神话，这一点通过以下的价值点大家应该可以很清楚感受到。第一点，深南大道财富通道，绝版的地段价值，我们瑞思国际在深南黄金轴轴线起点上，是深圳经济命脉所在，多中心商务格局在整个深南大道已经形成了。我们看看这一个一个与我们在同一轴线上这些地标，地王大厦、京基100、NEO、招商银行大厦、福田中心区13栋写字楼等等，都是象征着深南大道的财富进程。同时在这里，世界500强120家汇聚于此，华润、深发展、华联、广东核电、中信、赛格等等，这些响亮的名字都集中在深南大道两侧。

 

刚才我们说了，我们在一个最核心的位置，在整个深圳的命脉中轴线上，它的投资价值到底在哪里呢？它的命脉跟我们在座各位到底有什么关系呢？在目前，国家对住宅市场调控力度加大的情况下，商业地产的不限购、不限贷，就有了它非常大的突破优势，同时深圳有一个非常非常奇怪的现象，就是住宅与商业的一个倒挂现象。当住宅价格已经卖到6万以上的时候，我们看到了福田中心区它的写字楼当年卖多少钱？就在两年前还只以2万多的价格存在着，卓越中心，这么高端的写字楼，当年也只卖2万多，现在多少钱？最新的大中华IFC写字楼，在7万以上。就两年时间有成倍增长，为什么？现在整个写字楼市场已经开始突破倒挂，但是在我们的深南东，在我们的瑞思国际所在的片区，我们依然还处于倒挂现象之上，这个升值潜力我们处于价值的高地和价值的洼地，未来的升值潜力大家可以预见。同时中国有一句俗话“要发展，先修路”。这个发展说明了中国人对财富的渴望。在本项目而言，这个财富通路能不能畅通呢？我们本项目三个口岸的经济，罗湖口岸、文锦渡口岸、莲塘口岸，便捷、省时，效率即是价值，三口岸给我们整个项目带来国际化的沟通平台是非常畅顺的，同时我们也处于三地铁交汇物业，地铁二、五、八号线，构筑成一个立体的交通体，四通八达，这样够不够？这样还不够，我们门口一分钟即可上到深圳所有主干道，通过沿河路我们上到滨河、北环，同时我们就直接在深南大道之中，整个上到盐田也只要1分钟，这样核心的区位位置。同时我们项目有一个独特的项目稀缺价值，这个稀缺价值如何体现？第一，深南黄金轴唯一的金质化办公平台，罗湖唯一的在售甲级商务综合体。现在黄金轴上在售的写字楼非常非常少了。前两天在华强北有一栋写字楼，5万的均价卖出200多套，这个是现在深南黄金轴上唯一在售的高端写字楼。其他的写字楼都去哪里了？不是没有，都有，因为现在写字楼的市场在不断攀升，现在很多开发商变售为持有，所以说现在的写字楼市场变得紧缺、稀少，为什么？因为突破倒挂。所以对于整个瑞思国际而言，我们是深南黄金轴唯一的金质化的办公平台。对于这样的写字楼而言，我们与其他的一手写字楼还有什么区别呢？同时为什么要买瑞思国际的一手写字楼，而不去买别的二手写字楼呢？原因是这样的，我们是现楼，为什么说现楼好？现楼稀缺？即买即过户，立见回报。第二，快速转手，随时可以出租、出售。第三，实体展示，我们的所有的展示都是清清楚楚，大家看到现在是怎么样，未来还是怎么样。避免因广告因素影响的理解误差。这是我们对一手楼、期楼我们的优势。但是对于市场上的二手楼，我们的优势又在哪里？手续简单、交易周期短、节省交易成本。第二，我们整个都是新楼，对于高端投资客而言，大型自用客、小型客户等，吸纳各种各样的客户，你如果需要300平米、600平米、1200平米，只要你需要，都可以给大家提供。

 

刚刚说了那么多我们的地段、我们的交通，我们的核心差异化价值，对于项目的本体而言，我们又是怎么样的呢？大家应该很清楚，当年深圳最高的楼在哪里？地王大厦。这栋楼大家应该非常非常清楚，可是有一点大家肯定不清楚，就是我们与地王大厦师出同门，我们是同一个开发商开发的项目。第二，我们与地王大厦拥有同样的管理公司，熊谷组，所以从硬件配套到软件都是与地王大厦相同。我们虽然是金质化办公平台，但是我们同样有我们区别于其他甲级写字楼所不同的地方，我们有一个专属的商务会所，集休闲、餐饮、商务于一体的商务会所，满足商家、客户不同需求。

 

整个的空间，我们虽然说宜商宜住，可打破、可合并，满足大型办公需求。很多人问为什么不能拿来住呢？这个问题应该很简单可以回答给大家，当商务市场不断攀升，它的租金价格不断跃升同时，你还会把它当住宅去自住吗？当租金可以达到1万以上，你还会把它当3000元租金的住宅去出租吗？应该是不会的。同时周边的配套价值，周边的工商银行、建设银行、招行等等，满足我们客户一切金融服务需求。同时在这里，不止是有瑞思国际，不止是有深南大道，不止是有便利的交通，还有非常广泛的发展价值。当笋岗、清水河商务中心的一个定位在笋岗发展，水贝以布心珠宝总部，莲塘以互联网产业园和口岸服务成为主流比较方向，深南东商圈，我们是什么？我们是2500亿再造新罗湖的核心，2500亿所有的起步在哪里在在瑞思国际。刚才说的各方面配套都会围绕着瑞思国际周边来发展。

 

深业集团在黄贝岭，大规模地对整个黄贝岭地区投入发展，华润地产对湖贝村改造。京基地产将以一个新的面貌展示新秀村的面貌。刚才大家听到这些财富巨贾他们的名字多么响亮，他们已经开始行动了，他们已经在罗湖集结了，财富凝聚于此，将催生片区无限发展价值。在现在三线政策对住宅市场，大量住宅客被限量的同时，投资客被限制的同时，你的钱去哪里？去股票市场？股票市场已经跌的很猛了。你的钱重新去到住宅市场？不好意思，住宅市场已经对你们关门了。你的钱放在哪里最安全？难道是银行吗？不好意思，通货膨胀太厉害了。该干嘛？该买房？对，买哪里的房？唯一的出路就是商业地产。人家说商业平台是出路，只是出路吗？不，它更是机会。我刚才给大家介绍了在整个市场非常低迷的时候，你买房子是绝对不会有问题，但是在买房子的情况下，你买商业地产，商业地产突破倒挂情况下，它的未来升值潜力是可以预见的，同时罗湖2500亿的发展、2500亿的投入是可以带来更大的升值空间。在整个深圳的发展离不开在座各位，同时瑞思国际需要各位的帮助与支持。通货膨胀下，瑞思国际是给予大家最好的一个抵御通货膨胀的产品，同时也是让我们在座的各位成为掌握财富通道的一个掌舵者。

 

希望大家能够期待着瑞思国际，瑞思国际一定会给大家一个非常非常好的明天。我的推介就到这里，谢谢！

 

【主持人】： 中东、北非局势不安是正在发生的事情，日本地震和海啸也是导致日本经济陷入了一个负增长，之前本身已经是增长缓慢了，现在更是进入到雪上加霜境地，近一段时间欧洲主权债务危机也是愈演愈烈，美国经济也是明显放缓，信用评级也是遭遇下调，我估计买了美国股票的朋友肯定也是非常有感触。所谓这一切一切都为世界经济的增长带来新的不确定性，今年上半年我国国内生产总值增长量增长是9.6%，按理说从经济角度这个数字已经不低了，可是CPI一路高歌，很多小企业经营方面出现的困难重重的局面，这些问题依然困扰着中国经济。现场很多朋友对这些问题也是非常头疼，我相信这不仅是困扰中国经济的难题，也是困扰在座很多企业主的难题，今天这些难题，在稍后时间我们和叶檀老师对话当中一定会努力想办法一起寻找解决方案。叶檀老师非常非常忙，但是也是在百忙当中来到我们现场，叶檀博士毕业于复旦大学历史系。我们可以从不少专栏上看到叶檀老师非常棒的文章。叶檀老师现在致力于金融市场、房地产市场的研究。它的很多著作也是非常有影响力。请出叶檀老师之前，我要告诉大家稍后与大家对话的方式。首先就是可以写一张小纸条，在第一排有一个提问箱，稍后我们礼仪小姐会收集大家的问题，如果有什么困扰各位的经济问题，小到家庭，大到公司，甚至再大到国家经济，都可以提出问题。也欢迎大家采用微博墙短信参与，感谢腾讯网的支持。手机上网的朋友可以直接搜集瑞思国际官方微博。稍后在叶檀老师现场演讲之后，就可以有机会抽到大家的问题，而且进行这种一对一零距离沟通了。接下来让我们用最热烈的掌声请出今天的主讲叶檀博士。有请！叶檀老师，两年前南方都市报深商论坛上我们曾经见过一面，当时叶檀老师就有很多独到论点。先跟大家打声招呼，然后开始我们的论坛。

 

【叶檀】： 各位很高兴有机会跟大家在这里交流。谢谢主持人，谢谢瑞思国际。我现在也要谢谢凤凰广播。我到深圳就觉得回家一样，包括这个会场看了挺有感触，前两天跟上千个企业家在一起，他们在讨论经济问题，今天主办方给我出的课题是中国未来的投资方向、下半年宏观趋势在哪里。我想一个人永远也不可能说出精辟观点。大家不知道有没有看过一本美国的电视剧，叫做《别对我说谎》，我希望我达到这个水准，我就对自己很满意了。

 

大家看到这个PPT，一头非常可爱的猪，而且长着小双小小的翅膀，你如果不知道这是一头猪，你会以为它是一位天使。第一个内容大家已经非常清楚了，有很多宏观经济学家他们未必是真心撒谎，预测最大的问题是你永远真诚地预测，你永远错误，这是最大的悲剧。我们看这头猪，在6月份的时候当时我们有一个预测，6月份宏观经济、CPI已经到了拐点，原因是从去年开始这个6月份基本上是一个翘尾因素的影响。今年下半年CPI会比较低，为什么呢？因为去年CPI已经比较高了。从今年年初到现在我们的生猪价格上涨了多少？上涨了80%，它还会不会继续上涨？还在涨。大家去看看最近一两天商务部的数据，大家看看农贸市场，我估计再过一年的话，你如果不抓紧赚钱，我估计你就要对我说我们一家吃不起肉了。

 

从猪的价格来看，而且最近我们本来对于今年保持CPI全年比较低的水准，4%的水准，充满了信心。但是最近发改委又改口了，他说CPI今年下半年有可能依然维持在高位。当发改委这么一声令下，很多人就说了我们CPI可能还会维持在高位，有可能维持在5%多，所以全年维持CPI4%的增速比较困难。但是这又有什么呢？考虑到中国GDP已经是9%以上，所以CPI到5%、6%根本不是问题。所以今年下半年我们CPI还是比较高，我们这头可爱的猪还是到处乱飞。 我们看到整个货币这一块，这是1-6月份生猪价格走势，从5月份一个直线上升趋势，大家已经看的非常明白了。接下来，我说说中国现在宏观经济形势怎么样，如果生猪价格比较高，导致全年CPI比较高的话，整个经济形势到底会怎么样？这里有一幅图，是1962到2006年黄金走势图，这个大家还是没有看到一个高位。看这幅图就非常清楚了（PPT），从1973年到1980年黄金第一次高峰期。你如果1973年35元开始买进黄金，那么你可以获得几倍的收益呢？在这个十年牛市里面，黄金上涨了24倍。还有一个高峰期，这轮黄金牛市从什么时候开始了？当实体经济下滑的时候，黄金牛市就开始了。当黄金价格大幅上升，实体经济一定是糟糕的。上个世纪70年代出现了滞胀。1982年美联储通过几次加息把通胀压下去的时候，当时美国最高通胀在14%左右，它的利率加到多少才压下去？加到20%多。这是一个很可怕的加息幅度。我们来看最近这一轮牛市，黄金牛市什么时候开始的？2001年。大家还记得2001年发生了什么事情？第一，911危机爆发。当极端分子驾驶飞机撞击美国两座双子塔的时候，美联储要发疯，他做的第一件事就是降息，一直降到1%，仍然继续下降。我们就有一个非常明确预期，一定是通胀时代。还有一个，2001年别忘了一个时代的结束，哪个时代的结束？就是真正的经济黄金时代。当时通过IT产业把全球经济拉出泥潭。互联网泡沫破灭在2001年，当时美联储就通过降息，降息之后，大宗商品价格上涨，黄金价格上涨，唯一往下走的是什么？30年的时间里头，美元的购买力贬值了多少？将近70%，只有纸币价值往下走。如果你持有纸币，等于在脑袋上贴了一个标签“我是傻瓜”

 

从2001年一直到现在为止，黄金期货每盎司1800多元，一共上涨了7倍。也就是在这个十年牛市里头，你从头开始买，黄金会上涨7倍。大家说这一轮黄金涨幅事实上没有上世纪70年代涨幅那么高。1980年1月的时候，当时黄金涨到一个高峰，每盎司852美元。当时的852美元相当于现在的多少？相当于现在的2200美元。也就是说现在每盎司1800美元还没有到达那个时候的高峰。我现在听到最多的问题是说，你跟我说说我现在该买什么。有的人买了黄金，特别开心，我真的赚钱了。但是赚钱的时候他在想会不会黄金下跌啊，我现在是不是应该兑现？我听到最多问题是，当我去年说黄金对应的是一个高通胀的时代，对应的是一个货币贬值时代的时候，很多人跟我说你是不是拿了黄金公司什么钱，我说我没有，黄金公司的钱我一分钱没有拿。要知道去年黄金涨到700元，黄金已经涨的够多了，你怎么还让我们买。到今年年初黄金到1300美元的时候，很多人又开始说黄金的价格肯定会下跌了。很多人想买黄金的朋友很担心，他说我该怎么办。我前两天跟几个朋友在一起，我让他们去调查，他们说现在有人早上大概黄金店的门还没有开，他们就开车跑到店里去，悄悄地进村，进村后就开始扫荡黄金。等到有顾客进来的时候，他们已经把一天最大的单子做掉了。大家可以想象，早上有一堆黄金车在整个城市开来开去，这是一种什么样的盛况。到了1900美元的时候，很多人说黄金到顶了，黄金什么价值也没有。我们知道全球最大的黄金ETF基金在哪里？是在美国对不对。很多看好黄金的人有种种理由，他说从9月份开始到10月份，黄金价格肯定会涨，是因为印度人结婚多了。这个一点也不奇怪，全球最大的黄金消费国，就是印度和中国。印度人结婚的时候，所有从上到下都是金光灿灿。我看到很多年轻人黄金项链已经比狗链子还粗了。他要把所有财富套在身上，告诉你我多有钱。换在以前你这样穿着，女孩子就乖乖跟着你走。如果说黄金价格继续上涨，突破每盎司2000美元的话，这到底意味着什么？如果黄金价格在1900，他现在支撑位在1830元左右，如果在1800就打住的话，这又意味着什么？最近有很多很多数据出来，换在10年前谁也不知道这些宏观数据。但是现在不一样了，所有的人都在等CPI数据是多少。如果黄金有效突破2000元，向2200、2300元进发的话，这意味着什么？这意味着全球宏观经济复苏非常乏力，这一轮的滞胀不可避免。如果这次黄金突破2200美元以上，一直往上走的话，我们就知道黄金这一轮高峰期根本没有到底，而这次通胀和滞胀也没到底，它会继续往下走下去，形势会更加恶化。

 

现在形势到底怎么样呢？去年四季度，我看到美国、欧洲数据非常漂亮。德国是一个出口大国，它的经济怎么样呢？去年德国经济增速是历年高位，出口差不多创了历史新高。所以去年经济是不错的。不要怀疑这一点。以美联储为首拼命释放货币的时候，我们就像鸦片烟鬼一样进入了一种腾云驾雾的幸福生活。尤其是2010年下半年开始，三、四季度经济数据非常好，我们来看最新的经济数据，美国最新非农就业数据多少？美国最新失业率是多少？9.1%，远远低于预期。在投资市场上不管数据怎么样，只要低于预期就是一个极差的数据。因为投资市场主要讲的是预期。消费品零售总额在美国耐用商品订单上升的比较快，很多人说非常好，美国人开始消费了，别做梦了，美国人现在开始存钱。为什么耐用消费品订单上升了呢？是因为他们军火的订单急剧上升。所以打仗有好处啊，如果实在不行的话，他们就开始打仗。打仗的话，耐用消费品订单就开始上升。很多爱国者说现在全球唯一的指望就在中国了，你真把自己当棵葱了。大家知道在中国今年以来的数据，第一，从投资房地产方面在节节下降。第二，从今年三月份，消费品数据开始下降。第一个下降的是房地产，毫无疑问，上半年房地产的，尤其是住宅物业成交量大幅下降。中国拉动消费的两驾马车，还有一驾马是什么？汽车。从今年3月份开始，汽车销量开始下降。所以大家不要买汽车股。今年汽车销量是会下降。在这种情况下，很多人说中国央行可以采用一些手段，比如说放松货币，真的可以放松货币吗？他根本不敢放松。大家别忘了温家宝总理最近在求是杂志上发表的一篇文章，包括央行货币政策里面提出来的第一个任务是稳定，要控制通胀。第二个任务是让经济发展。在这种情况下，我们知道如果说我们的货币继续膨胀的话，那么未来到底会怎么样？这是黄金一年的走势图（PPT）。 再给大家看一幅图，很多人说证券市场的牛市快到了，它已经闻到了牛粪味，真的快到了吗？我觉得你们肯定闻到的是干牛粪的味道。1990年到2010年上证指数和猪肉价格，大家看黑的是上证指数价格，灰的是猪肉价格（PPT），两者有比较大的相关性，当猪开始长翅膀的时候，上证指数提前长翅膀。当猪的翅膀开始变小的时候，上证指数也开始下跌。我为什么说现在是一个通胀的时代，是一个货币泡沫时代？货币泡沫时代一定是一个资产品价格的泡沫时代。所谓资产品价格泡沫时代大家很清楚，比如说上游所有的煤炭、石油价格都在上涨，房地产价格在上涨，我为什么说现在这是一个货币泡沫时代。很多人说难道你没有看到央行的努力吗？央行加了十几次存款准备金率，最近存款准备金率又变相上调，而且四次加息，你怎么能说央行没有实行稳健货币政策呢？后金融危机时代2010年2月，中国首次出现负利率，当时负利率多少？负的0.45%。央行觉得不对了，要通胀了，所以他就开始拼命地来实行稳定的政策，在央行手忙脚乱一大堆稳定货币政策之下，中国的负利率到了多少？负的3.1%，所以你认为他实行稳健的货币政策了吗？只有他实行两项政策的时候，你才知道他是玩真的了。哪两项政策？第一，不断加息，使得负利率变小甚至消失。当央行这么干的时候，你赶紧抛售所有资产品，包括黄金、房地产。所有泡沫的消失都是最近这几十年，都是因为加息。第二，发行债券。很多人说叶老师，现在国债发行很多，企业债发行很多，包括30年、50年期国债发行了很多。我要告诉你发行这些债没有价值。他要发行什么债才有意义？跟通胀挂钩的国债。大家还记得戴相龙时代，中国期货市场金融衍生品十几年彻底消失了，是因为非常残酷的战争，哪一场战争？就是3.27国债期货那场战争。在那场战争里头，就是因为当时国债收益率跟通胀挂钩，只要通胀上升，国债利率上升，当时很多老头老太太，所有人都把钱拿出来买国债，为什么？因为他对当时的国债有信心，他是真的回笼了货币。而现在所有这些政策都没有玩真格的，所以为什么我们货币泡沫还在上升过程中。

 

我在接下来说，很多人说你说中国央行不好，其他央行是不是很讲信用呢？我告诉你，美联储现在联邦基准利率是0到0.25，它的季度CPI折合成年率CPI是3.6，也就是说它的负利率比我们都要高，比中国央行还要高。日本就更不用说了，日本拼命发货币，它是一只死老虎，我们不痛打落水狗。在接下去全球最讲信用的一个央行是哪一个央行？我认为是欧洲央行。为什么？在欧债危机如火如荼的时候，大家都认为欧元要完蛋了，但是这个时候四月份一次、七月份一次，在这个时候欧洲央行接连加了两次息，虽然是象征性的，但是欧洲央行以他的象征举动告诉全球我是讲信用的。欧洲央行即便是这样讲信用的央行，但是你如果把钱存在欧洲央行去，你仍然享受到负利率，它的负利率是负的1.2%。所以我们基本可以得出一个结论，经济危机期间，全球任何一个央行，不管是讲信用的，不讲信用的，所有的经济体都是负利率。除非在南极挖一个洞，把钱埋进去，仍然会贬值，存在任何地方都没有用。

 

这个时候你应该怎么办？现在有几种投资渠道或者几种方法可以做，这是一个货币泡沫，货币泡沫催生了一个什么现象？比如说现在实体经济很难做，大家别忘了最近有一个最新的消息，十几家央企集体排队跑到新疆那边去投资几百亿，你以为他是给新疆人民送大红花吗？这就意味着在中国西部地区对于资源最后一轮跑马圈地已经开始。我们看看对中西部资源跑马圈地，中部地区有色金属已经圈的差不多了。山西的煤炭已经推倒重来了，以前是民企进去圈了一圈地，现在已经被赶出来，新的圈地者进去了。包括西北地区，陕西有什么？陕西有很多不为人所知的。为什么神木那个地方能够实行全民医保，过的日子比咱们这儿潇洒多了。是因为那个地方有石油，考虑到那个地方是革命老区，所以那边私人的油井是被承认的。

 

我在东部地区企业走的时候，说实话，从去年到今年愁眉苦脸比较多。但是我最近去了一个地方，大家欢声笑语。我最近到内蒙去的一趟，那个地方简直是生活在蓝天下，觉得日子太好过了。为什么太好过了？鄂尔多斯那个地方的煤炭，他们算了一下，起码还可以再挖700年，如果节约一点还可以挖1000年。羊绒现在已经不做了，因为羊绒附加值越来越低了。接下来跟我们说我们的稀土也没有问题。包钢稀土不知道上半年有多少年做的？要做的恭喜你。接下来是天然气，我在那边见到一个企业家，他以前做投资的，以前做过房地产、煤炭，他现在在做什么？他说我所有这些生意交给其他人打理，他现在在呼伦贝尔草原圈了十几万亩草场，他说养牛这是一份非常有前景的行业。未来牛价节节上升。我说你是怎么养牛的？是不是让我们像过去那样还能看到风吹草地见牛羊，他说别做梦了，现在是卷养。这个就是资源掠夺战。资源掠夺战已经掠夺到最西部地区，最近十几家央企投资几百亿到新疆，是最后一批开发，中国最后的资源争夺战现在已经开始了。

 

我在金沙江上游，一个支流规划中的水电站有多少？上千座。所以现在跑马圈地已经到最疯狂的时候了。为什么跑马圈地这么疯狂？我们看到有地还是买，看到煤炭价格还在上升，看到黄金价格还在上升。为什么？等到房价跌下来再抄底的有多少人？举手告诉我。这儿的人比较理智或者比较羞涩，我在中部地区看到差不多有60%还会继续买。在东部地区一般是50%对50%。所以我们就会看到一个情况，为什么煤炭价格还在上涨，我再告诉大家一个城市，这个城市大家都知道，在2009年的时候美国报纸对这个城市有一个报道，他说这个城市非常华丽的一座空城，偶尔跑过一辆车、一个人，都像在艳阳底下在梦游。而这个城市用自然水建设了一座人工运河，只有160万人口，户均拥有房产是三套。你认为他要崩盘？他永远不会崩盘，因为他告诉你，他的煤炭还可以挖1000年。现在甚至京东方都要靠鄂尔多斯来拯救。当他亏的一塌糊涂，他跟鄂尔多斯说，我把生产线放到你这儿，然后你给我的是十亿吨煤矿的一个煤矿。所以大家想象一下，现在什么是硬通货？资源是硬通货。在所有货币泡沫时代，资源永远是硬通货。除非我们要把货币泡沫挤压掉。怎么挤压？第一，加息。第二，发行高息债。

 

刚才说了资源品价格上升，资源品价格上升就导致了今年上半年一些现象出现。一方面是货币泡沫，另一方面我们看到的是实体经济的萎缩。这是一枚硬币的两个方面。差不多在去年我跟珠三角企业家交流的时候，他们说现在接单是找死，不接单是等死。这样的企业越来越多。实体紧缩到了什么程度？现在中小企业生存非常困难。我跑到温州那些地方去，前一段时间跟温州中小企业协会会长在一起，他们温州的情况已经比08年更糟。为什么？是因为说08年大家在熬、熬、熬，但是有一个盼头，就是知道政府会伸手挽救。为什么？因为你要知道那个时代，当在广州火车站当无数的民工拖儿带女回到老家的时候，年轻力壮，整天无所事事，他一定会闹事。当看到那么多农民工失业的时候，我们是真的怕了。所以那个时候政府一定会出台政策挽救。但是这一轮实体经济萎缩，我们看到什么情况？第一，所有地方政府都在否认。比如东莞政府会告诉你我们东莞实体经济好得很，产业升级非常成功，不许你诬蔑我。这是很明显珠三角这儿的态度。长三角态度怎么样呢？温州是政府自己出来说没什么事。还有一个地方跳出来呢，是央行的温州分行，央行在温州那边设了一个点，专门采集民间利率数据，它对中国利率制定非常有效。温州分行就跳出来发布了一份报告，说你胡说八道，你看看第一，中小企业家数没有减少。原来20万家，现在仍然20万家，然后告诉说我们企业存款有没有减少？当然没有减少。中小企业把钱拿出来后，仍然存回银行，表面看起来确实没有减少，但是它确实是真的离开实体经济了。而且我告诉大家，像温州那个地方有多少人涉足民间金融，说白了就是涉足高利贷，央行的数据是60%左右，我告诉你在江苏一个很穷的地方，苏北，在去年放高利贷的时候，所有放高利贷的人都买上了宝马。什么时候开始崩溃？今年上半年已经彻底崩掉。这个高利贷一定要小心，现在已经出现崩盘的趋势，江苏崩了，陕西那边崩了，福建十几家担保公司涉足高利贷，全都破产。而且王岐山副总理已经说了要严打高利贷，高利贷已经非常危险，你们自己好自为知。现在高利贷已经到了末尾，已经非常危险。

 

我刚才说中小企业日子难过，实体经济紧缩，仅仅反映在中小企业日子难过吗？有一个行业从2005年到现在为止，它的整个资源上升，它的整个营收上升都非常非常快，有这样一个行业，然后你会觉得你买他的股票怎么买都是对的。但是这样一个行业从2010年以来日子非常难过，2011年日子就更难过了。他们这个行业特点是赊销，所谓赊销就是给你20%首付款，其他的都是逐渐回款确认。我举了两个例子，他们说不对，有人给我留言说我是机械工程行业资深人士，你知道山推股份这样的公司，有的已经到了连发薪都发不出来了。当你看到他的业绩增长非常好，盈利也不错，但是他回到A股，就像比亚迪回归A股了，或者说像这样的公司去H股上市圈190亿港币的时候，你就知道这个公司肯定出问题了。去年12月份的时候，中联重科在香港H股上市，今年8月份证监会批准徐工机械、三一重工在H股上市，他们的现金流降低了多少？我们就拿这个三一为例，三一现在净现金有多少？2.51亿，同比下降了89.99%。这个听起来像24K黄金。现金流急剧下降。而徐工已经是彻底负的现金流。整个工程机械行业开始下跌。去年的时候，我跟一个企业家朋友聊天，他是做钢构的。大家知道钢构主要是给做厂房用的。他当时推了两个公司，他说从我们行业眼光来看，有两个公司增长实在太快，每年都在圈地、造厂房，我问他是哪两家公司，他说第一家是机械工程行业的，我一听就知道是三一重工，每年都在造厂房，到处拿地造厂房。还有一家企业是一个传统行业，是哪一家呢？美的电器。他说从我们做钢构的来看，他们年年在大规模扩张，可见销量有多高。但是一旦经济增速下降的话，他们现在已经开始逐渐的付不出钱。这个行业已经开始进入恶性竞争的状态。它为了让报表好看，这样的行业有的企业已经开始零首付。以前赊销还有20%首付，现在已经开始零首付，当他出现零首付的时候，你知道他已经在饮鸩止渴。当我们的经营状况已经上游延伸到工程机械行业的时候，你就知道整体投资率在下降。我还要跟大家说的是，最近有一则新闻不知道大家有没有看到过。大家现在还敢坐高铁吗？我上次从杭州坐高铁，晚上11点，结果发现高铁空空荡荡。那个速度多少？每小时100公里以下，你都怀疑自己坐的是地皮车还是高铁。大家不坐高铁有可能是正确的。为什么？最近北车召回，他终于承认了，因为他那份报告已经被曝光了。核心的核心，车轴有裂纹。这个东西一开始北车从来不承认，最新的消息是他承认了。如果说一个新的车子，百万公里，你会发觉它的事故率，平均两三天就会有一个事故，高铁以300公里在跑的时候，车轴随时有可能裂开的话，你是什么感觉，你是觉得坐在高铁上，还是坐在炸弹上？我们不去评价高铁，回过头来说，这样的上市公司你敢买吗？这个是不是意味着它的投资要收缩，它的实体会紧缩。

 

去年我跟一个私募的基金经理在一起，去年这个私募的朋友做得非常好，全国领先。他主要做的就是高铁，包括什么天马、中国南车、北车吃了一肚子，所以去年盈利特别好。去年有一波高铁概念飚升期。他当时跟我说，他认为高铁非常非常好。为什么呢？他说我到实地考察过，高铁像南车、北车根本不凑订单，你知道他的订单到了多少年了吗？他的订单已经满满当当排到了2015年。订单实在太多了。大家都知道今年以来高铁概念股的情况，如果你不幸中招，我对你表示同情。这个不是你的问题，这是行业的问题甚至政府的问题。从今年我听到越来越多消息是什么？有另外一个做私募的朋友，他年纪很轻，从公募出来的，今年是一个政府收割私募羊毛的时间，他今年大概3、4月份的时候跟我说，整个高铁这一块现金流是负的266亿。你能相信他的盈利每年增长20%、30%，现金流居然是负的几百亿。所以当时大家就知道这个行业已经差不多过了最高的高峰期。我问了行业的一个朋友，他说你知道中国南车、北车返修率多少？我说不知道。他说返修大概达到80%以上，我一听吓了一跳，这样的高铁还能坐吗？但是事实上，我很爱国，我还是坐了。

 

大家就知道返修率如此之高，现金流如此之低，他们就知道它的成本。还有一个成本是大家不知道。比如说央企管理的成本，我给大家举两个例子大家就知道央企管理成本有很多是在我们看不到的地方。大家还记得中铁建吗？利比亚有200多亿的投资，中铁建最大一笔亏损是在哪里？沙特的朝圣铁路。那条朝圣铁路修到一半的时候，他意识到完全超过他的成本，而沙特人又不肯加钱的时候，如果碰到一般的企业，他要做的事情是赶紧停下来，跟你谈判，要么增加预算，或者有一些补救的办法，但是中铁建当碰到这样的事情，第一件事情是汇报。康菲石油的事件就是一级一级汇报出来的，当他汇报到外交部的时候，他们第一反映就中沙友好不能破坏。所以就派了一组人加班加点把铁路修好。沙特人民很高兴，然后跟沙特人民说我们是亏本的，结果沙特人民又不开心了。这个世界上最愚蠢的事情就是这样。你亏了就亏了，起码还为未来留一条路。最后中铁建怎么干的呢？亏了40多亿之后，他的做法就是把20多亿划到母公司。所以我看到中铁建股吧里很多人说大好消息，我们亏损减少了一半，我不知道这些人脑子是怎么长的。这是中铁建。还有一个最最邪门的事情，大家知道中冶恒通这个公司，中冶这个老板决定收购恒通的时候，悲剧就注定了。到最后这家公司源源不断地把库存转移出去，那全是偷。这样的公司能盈利吗？亏了50多亿，现在调查组已经进去了。

 

所以我们现在看到一个非常特殊的情况，一枚硬币一半是海水、一半是火焰，火焰这面就是货币泡沫继续存在，这就导致了资产品依然有人追捧，这就导致了我们整个像黄金这些价格依然在上升，但是另一方面我们看到实体经济在紧缩。实体经济紧缩导致实体的经济链条绷的越来越紧。像云贵铁路那些地方已经连工人的工资都发不出来，链条越绷越紧。而且实体经济紧缩还反映在一个方面，就是说债务危机越来越严重，债务没有减少。我们看到像美国债务危机、欧洲债务危机，你以为中国没有债务危机吗？中国的地方债务平台债务就有10.7万亿。我们面对非常严峻的形势，在这种时候，当危机重重的时候，政府怎么突围直接决定了你的投资方向。

 

你的投资方向在什么地方？我想最关心的是投资方向到底在哪里。第一，未来几年是中国并购重组高峰期，地方政府土地大量流拍的时候，接下来一招是出售国资，所以接下来是一个并购重组高峰期。我劝大家留点现金是很有必要的。另外一个是在股市上面，在某些行业出现大规模并购重组潮和上市潮。去年三季度的时候，一个并购案例最多的行业是哪一个行业？是房地产行业。今年二季度并购最多的仍然是房地产行业。房地产行业进入一个大鱼吃小鱼、小鱼吃虾米的过程。接下来什么行业并购非常多？机械这些行业都会进入并购高峰期。这些东西全都是摆在我们面前已经看得清清楚楚。还有第二个方法是证券化率。什么是证券化率呢？去年开始上海国资委说要提高他们的证券化率，好像从30%提高到35%、45%，在上海国资之后，所有的地方国资委都纷纷提出要提高证券化率，提高证券化率实质是什么？我知道溢价最低的是家电行业，如果你是资源行业，1元进去，可以10元出来。比如青海湖，这个是中国最大的鸟粪基地，翻译成术语就叫做钾肥，他可以把一个公司一拆为二，照样可以获得市场追捧。这个就是资源性行业在中国的溢价。未来这方面的溢价仍然会层出不穷。一方面是溢价，另一方面是源源不断地有国资上市，如果是说它是一个个小公司的话，像中石化、中石油，前两年是一个私有化的过程，减少关联交易，当他钱不够的时候，他会把一个个公司分拆上市，最典型就是TCL。这都是圈钱、拉长金融杠杆的过程。大家一定要关注最新的一些政策，都是有利于并购重组的。最新的是咱们证券业并购重组新规，两个审批变成一个审批了，以前借壳审批一次，融资再审批一次，现在是一次审批。这个是政府拼命支持你借壳、支持你上市，所以最近ST股又大涨特涨。股市会不会涨？我告诉大家的是，中国等候上市的金融机构，从国开行开始已经有十几家。为什么我们说债务风险很大，而在北京听到的消息是债务一点没有关系、风险一点不大。他们说我们所有资产都是咱们党的。我们所看到的机会是未来中国的民营高科技企业也要通过创业板、新三板解决它的资金问题。我们看到了机会。第一，风投的机会在未来5-10年继续存在，在并购重组过程当中会出现很多乌鸡变凤凰的神话故事。资产出售过程中会有很多拣便宜的机会。我一直说中国证券市场99.99%的垃圾围着0.01%的黄金，不要以为没有黄金，是有。有很多人说该买银行股了，不要相信，一定要用自己头脑来判断。

 

最后我来说房地产市场，今年上半年商业物业成交量超过住宅物业，基本上中国房地产黄金时代已经过去，白银时代还在，那就是说结构性机会存在。第一，中国城市化进程，那些城市与城市之间的韧带，这样的机会都是未来的机会。第二，内需社会的机会。就是把中国的房地产跟中国的消费结合在一起的机会，是我们未来能够看到的，也是不会受到政策打压的机会。

 

最后我要说，一半是海水，一半是火焰，我们现在要学会的本领就是在海水和火焰之间找到一条生存的渠道，这个生存的渠道不要你自己去想，大家一定要去看一看日本泡沫崩溃之后以及上世纪70年代，一定一定要关注上世纪70年代欧美投资那个时候的投资机会。比如说私募股权基金、并购、黄金，都是那个时候非常非常重要的投资机会。我希望大家不要逆势而为，只能说到这里，谢谢！

 

【主持人】： 我们4：45分准时回到会场，到时候我们将会抽取一部分问题请叶檀老师在论坛当中给大家解答。

 

刚才叶檀老师只是短暂的离开，现在应我们广大听众朋友要求，叶檀老师决定把她的这些分析独到的观点再给我们延续半个小时时间。说实话，每个人都想拥有无限的财富，但是在财富增值过程当中我们该何去何从。刚才过去的一个小时，对于很多人来说已经是有一点点拨开迷雾了，接下来半个小时，听众朋友可以把关注的问题放在我们的提问箱里。现在让我们继续回到我们的高端对话：对话叶檀，论通胀时代的投资趋势。

 

【叶檀】： 好像刚才老总跟我反映说没听够是不是？我再给大家大概25分到30分钟时间说一说房地产投资的问题。大家知道我主要研究的是金融，从货币、金融看宏观经济、看房地产市场、看股市，我刚才已经跟大家说了股市其实非常明确。一个真正牛市的到来需要多长时间？道琼斯指数有效地突破1000点花了多长时间？16年时间。16年时间，这个经济转型才成功，才筑好底迎来一轮上升牛市。道琼斯指数突破1万点花了多长时间，已经花了3年时间，到现在还没有结束，现在在12000点以下徘徊。09年2月份当时道琼斯是6000多点，高的时候是12000多点。此后6000多点开始反弹，因为货币的威力，短期来看是很大的，长期来看没有用。第一、二轮货币宽松政策后，道琼斯就直线上升，最高到12000多点，现在又在11000点左右徘徊。所以货币可以起一时效果，但是起不到长期效果。但是对于资产品价格来说，货币的效果是非常非常大的。

 

我们来看房地产市场，说房地产市场的人非常多。大家会从各个方面，比如从库存、上市公司房地产企业现金流，108家上市房地产企业市值是多少。如果你从货币这个角度衡量，很多东西都非常容易理解。我们看一个房地产的良性泡沫上升的阶段是什么时候？我告诉大家，它可以长达将近20年时间。二战之后从美国进入一轮房地产上升周期，它的背景是什么？战争结束后，大家开始背着背包九死一生回到家，回到家，过剩的产能打完了，这个时候你可以开动机器，拼命生产，所有人的收入都上升，每个人对财富预期很好。这个时候你就敢花、敢吃、敢买。还有一个，当你九死一生，你觉得你周边的朋友打仗的，死在战场上，当你看到这些东西后，你回到家第一件事情是干什么？美国人告诉我们，二战之后他们回到家的第一件事情是在买不起房的情况下，用一个大拖车赶紧娶一个老婆，然后生一堆孩子。这是人性的本能。这也就意味着大家都想过上好日子，看到那么多人死去，他的本能反应就是要创造更多的人。所以当时有经济发展红利、人口增长红利、财富增长红利。当时贫富差距没有那么悬殊。到2001年贫富差距越来越悬殊，这个东西会催生恶性泡沫。我们再来看房地产长期发展时代，那个时候无论你什么时候进去，都是正确的。从上世纪60年代开始的日本，上世纪60年代开始，日本制造业进入一个黄金发展周期，而他刚开始的时候，美国人还没有什么压力。它的制造业升级换代也很成功。当时日本还推出了一个国民收入倍增计划，每个人都觉得自己很有钱，他要做的事情就是买房子、投资，一直这个过程到什么时候结束？80年代结束。整整20多年房地产黄金发展时间，是跟居民收入增加、是跟制造业、跟工业增加值增加密切挂钩，这个都是良性泡沫。良性泡沫就是房价上升比较慢，但是周期非常长，你心里挺有谱，你觉得什么时候投资都正确。什么叫恶性泡沫？恶性泡沫就是完全由货币来催生的泡沫。我举一个例子，2001年之后，当美联储把它的联邦基准利率从5.25%下降到1%的时候，你要知道当时美国没有一个真正的产业能够起来，一直到现在为止，美国市值最高的公司有一段时间，这两年刮起的旋风是什么旋风？苹果旋风，就是那个被啃了一口的苹果，总市值达到3500亿美元。一个苹果让亚当夏娃睁开眼睛是可以，它要带动一个新的经济发展模式谈何容易。上个世纪80年代，当时风投投资两个重点，一个是IT产业，一个是新能源产业。新能源产业投资后，到现在还没有转变为生产力。IT产业转变了全球通讯方式，转变了全球的运营模式，现在零库存生产方式只有在IT时代才能做到。但是01年之后所有这一切都消失。我们看到情况就是一个巨大的恶性泡沫诞生。在所有的新移民全都买起了房子，你如果是有钱的人，投资房子没有问题，但是我们看到当所有的那些根本就付不起贷款的人也买上房子后，并且作为一个美国梦标志的时候，我们看到背后几个因素，第一，美国长期经济增长没有找到。第二，美国贫富差距越来越大，当时有5、6倍差距，现在应该还继续有所提升。当时小布什总统在一个家庭发表了一个演讲，他说我们如此为一个美国梦充满了骄傲。那个美国梦就是所有人都买上了房子。那个时候我们看到情况是，住宅抵押贷款，你刚买的时候甚至不用付首付，贷款按揭利率是有讲究的，他都可以证券化。还有一个东西，你在买的时候，你发觉房价节节上升，日子太好了，你可以把房地产抵押掉，然后你继续可以享受你的优厚的生活。我举一个例子，比如说买的时候那个房子2500万，然后过了两年，这个房子到了3500万，这个时候你要做的是什么事情？重新按揭一次。然后你不仅还清了以前贷款，然后你还获得了1000万，你把这1000万拿来干什么？过日子、潇洒、到巴哈马群岛度假。这个日子非常好过。好过之后，你发现房价下跌了，这个时候你怎么办？有一个专门的贷款品种，你看到房子节节下降，这个时候你赶紧把这个房子交给银行，所以银行成为最大的地主。这个时候整个泡沫就开始崩溃。我们看日本到后期的时候，1985年开始，日本的房地产泡沫从良性转向恶性，为什么1985年开始转？很简单一个道理，1985年签订广场协议，在逼迫之下，日元大幅升值，日元对美元最低比价是1：460，现在已经到了1：70多，日元大幅升值，这意味着日本出口有问题。当时日本政府很害怕，他觉得广场协议签订后，一方面在纽约签订了广场协议，另一方面又担心日本经济直线向下。他回到日本就做了一件事，降息、降息、再降息。日本国内经济照样花团锦簇，那个时候房价开始狂涨。你如果是89年抛掉，我祝贺你，你太成功的，你是股神、房神。但是大多数人士一直拿到1990年，他觉得还会涨。拿到90年的时候，一个项目可以从几亿跌到几百万。在05年的时候有人预言说泡沫要崩溃，没有人相信。06、07年一直有人在叫。但是没有用，因为那个时候喜鹊太多了。到了真正崩溃的时候是什么时候？你要以为到08年7月份才崩溃，错了。什么时候崩溃？是07年7月，这个时候你把房价在高位脱手还是有机会的。你起码有足足一年时间可以脱手。07年7月有一个什么征兆出来？在法国巴黎有两只做房地产次级债的对冲基金倒闭了。那时候当这种一点一点的信息放出来的时候，很多人是看不到的，他觉得房价还在涨。一只、两只对冲基金崩溃有什么关系？根本没有关系。但是我要告诉你的是这是一个非常重要的信号，当房地产债券为主要标的的对冲基金崩盘的时候，就意味着后面一连串的资金链开始出现问题，一连串崩盘要开始。

 

在接下来，大家已经知道我分析房地产都是用的货币、泡沫的理论。我要跟你说，在中国前十年时间唯一能够跟广义货币发行量持平的资产品价格上涨是什么？房地产。一线城市的房产，这个时候你闭着眼睛怎么投资都是正确。我有一个朋友，我经常说他命很苦，他是国内很有名的证券律师。在中国，证券律师做死你，银广厦十几年，一分钱没有拿到，比红十字会差远了，红十字会起码还可以炒房子。他从早到晚，到处接项目，到现在还是过着苦哈哈的日子。他有一个弟弟过的是寄生虫生活，睡到日上三竿，下午打点小麻将，打完就去开着车接女儿放学。两个人智商差不多，父母留下的财产都差不多，为什么一个过着蚂蚁的生活，一个过着寄生虫的生活。很简单，2003年是中国房地产大幅上升的起始年，那个时候保障房彻底去掉，所有被保障人群全都进入房地产市场。那个时候他在上海中心区域买了几十套房子，所以这个血淋淋故事告诉我们，在中国看准大市，狠狠地投资，敢借钱，你可以有资格过上寄生虫的生活，而且当时政府告诉你买房就是爱国。如果贷款买两套房，可以买一套，养一套。

 

接下来我要问大家，只要房地产泡沫还在，没有出现崩盘明显预兆，只要货币泡沫还在，房地产泡沫一定在。我经常听到这样的问题，说房地产成交量下来了。7月11日大家知道深圳有一个新的税收出来，二手房交易下降了70%、80%。很多人会说这到底怎么回事？是不是房地产就要崩盘了。成交量大幅下降之后，这就意味着原来那些持有房地产的人不肯降价销售，如果肯降价销售的话，成交量就不会是现在这样子。为什么他们不肯降价销售呢？他们有什么底气不肯降价销售呢？很简单，第一，他们预计现在货币泡沫没有下来。第二，中国的现金流非常丰富。一份戴德梁行统计报告说，中国房地产25%是现金交易，就是非按揭交易。大概四个人里面有一个是全付款。我要告诉大家，中国灰色收入有多少？5万亿到6万亿。全都支撑房子就够了。还有一个央行最新数据，存款是78万亿。有很多人对我说我对中国经济有悲观的部分，我说你以为这78万亿是吃素的吗？光把这78万亿稀释都要稀释很长时间。所以不要相信马上崩盘这种预言。第一，房地产起码不会马上崩盘。第二，不靠按揭，就是持有，没有什么成本，为什么要低价抛售给你。很多人问限购有没有用？我说限购当然有用，计划经济时代，一人分一套房，什么价格高低，反正你这辈子就住在那个房子里，高低跟你有没有什么关系。北京的二手房在限购之前，恐慌性购房。有多少是现金交易？60%、70%。就是那时候有一个大爆发时机。有人说北京房价会不会跌下来？大家想想看北京是一个什么地方？我们经常说是心脏、是大脑，我想说的是是所有想离党近一点的人都想望着党的地方。我们以前说所有的省里的领导、市里的领导都想在北京买一套房子。现在是什么？现在是所有县里面的领导，什么县长、什么县什么局长想在北京买房子，现在已经过渡到所有乡长、村长都想在北京买房子，你觉得房价会下来吗？我有一个朋友，限购之后，他发现扒拉来扒拉去，符合条件的购房者还剩下30%。这也就意味着在这样大城市，基本上由外地投资者在北京买房，而不是北京的居民。所以判断房地产里面，判断泡沫是非常重要。你看他负利率有多高，这是直接决定了房价的因素。

 

我再问大家一个例子，当这个泡沫上升的时候，房价也肯定在节节上升，任何一个泡沫的下挫都是因为货币泡沫崩溃。次贷危机为什么崩溃？是因为伯南克上台后首先做的是加息。日本房地产泡沫崩溃？很简单，有人说泡沫大自然要崩，是的，但是为什么恰恰在那个时候崩？就是因为那个时候加息、加息、再加息，把负利率彻底打掉。日本同样如此，在90年的时候，当时日本政府不知道哪一根筋搭错了，开始实行加息。为什么我说中国加息风险还不大，因为我看到负利率区间，要看真实的东西，而不是表面的东西。一个城市，房地产价格大幅上涨在什么时候？通常来说是03年之后房地产价格大幅上升。1998年中国正式房地产市场化，2001年中国开始有一个现象，中国加入了WTO，你觉得这个跟房地产有什么关系？有非常非常大的关系。因为加入WTO之后，中国就变成一个出口导向的国家，政府就会跟你说咱们有钱了，咱们有了美元，不怕了。这个时候外汇储备越多，我们发放人民币基础货币越多，这个时候广义货币发行量节节上升，差不多是同步上升。等到中国基础货币发行改变的时候，那个时候也就下降了。当一个城市他的投资客比例占20%以上的时候，这个城市房价就会进入一个相对快速上涨。当一个城市投资比例已经占据30%的话，这个城市的价格绝对不是由供需关系来决定，而是由投资的风险和收益决定，不要相信什么供求关系那些，他们一直在说供求关系，投资品讲什么供求关系？根本不讲供求关系。08年房地产成交大幅下挫，什么时候又开始进入飞速上涨高峰期，2009年4月。当时我在08年底收到所有报告都跟我说房地产市场供过于求，所以房地产09年要大跌，胡扯。到09年年中房地产价格大幅上升后，09年6、7月份接到的报告都说房地产市场供不应求，价格上升，所有人都说周期变短，库存消化。半年时间，房地产供应发生天大的变化了吗？为什么有这么多人买房子了？唯一发生变化是08年底到09年4月份之前，中国货币政策、财税政策发生了变化。政府用非常扩张的财政政策来刺激经济，与此同时，我们货币发行那个时候想按揭多少就按揭多少，而且利率很低，政府又开始说买房就是爱国。其他的东西没有任何变化，不要相信他们的忽悠说什么供求关系。中国未来有5、6亿农民转到城市里，房价会上升吗？如果这些农民都是有效购买力，那城市的房价会上升，如果他们都是像非洲农民一样穷，你去试试看，房价会不会上升。你为什么不去非洲给非洲农民盖房子。有人到巴西回来说，圣保罗那边全是贫民窟，如果一个地区贫富差距很大，当他在在城市化进程当中，城市的房价是会上升，但是更加明显的是城市边上如火如荼绵延几十公里的贫民窟，那个更明显。这个就是恶性的城市化过程中的道理。

 

我再问大家，如果我问有一个地方，三年时间地价上升了6400%，是什么地方？鄂尔多斯？海南？不对。海南地价是上升了，当然它房价上升更快，海南政府最近很委屈出来说我们地价上升之前，地就卖了差不多了，其实我们没有赚多少钱。他拼命批地，但是他做生意头脑真不如上海政府。海南政府纯朴，毕竟是渔民出身。海南地价涨的没有那么高。是什么地方涨的高了呢？芝加哥，1833到1836年。当时是金本位时代、银本位时代，没有通胀，地价为什么会上升呢？很简单一个道理，是因为当时民间金融如火如荼，当时的美国也跟现在中国一样，到处是民间金融，那个时候到底会怎么样呢，他当时还没有中央银行，美联储是1913年诞生，当时所有的人都跟中国清末一样，所有人说我想当银行家，他就可以去注册成立一家银行，成立银行后就可以发行纸币，发行纸币后就可以去推销自己的纸币。当时纸币泛滥，房地产价格上升。为什么到了1836年房地产价格突然下降。1836年的时候，1.1万美元的土地只卖100美元。1836年有一个美国总统上台，叫安德鲁.杰克逊，他上台后就做了一件事情，他说你要买房、买地，全都没有问题。但是只做一件事情，从今天开始不准用纸币付款，只能用金、银来付款。当恶性泡沫消失的时候，会有一个伴生现象，像美国房地产价格仍然在低位，失业率比较高，仍然达到9.1%，负债比例比较高。我们看日本，日本房地产灰飞烟灭之后，反映日本工业的日经指数从3万多点一直下降到几千点。说明经济实体崩溃的，所有人都没有财富了，你还指望泡沫，是没有可能。短期来看，黄金也好、房地产也好，它的性质一样。长期来看，没有财富暴利效应。上个世纪70年代黄金有暴利效应，近10年，黄金有暴利效应，拉长来看，几十年来看，美国每年房地产增速是0.6%。所以你要买一个传家宝式的房子，你就别指望那是一个暴利，那个东西一定是年均增长量不到1%。相对几百年来说，还是一个短周期的投资品。以美国为例，一个房地产投资周期差不多是18年左右，中国现在还没有。 所以最后我要跟大家说的是，现在的房地产在一个全球去杠杆化的过程当中，房地产大幅上升、暴利的机会已经没有，所以这也是我所说的黄金时代过去的一个标志。但是在负利率仍然很高，央行不敢加息，甚至像最近巴西已经开始降息50个基点的情况下，这个时候你说，而且中国现金流通比例又那么高，有钱人又那么多的情况下，你要指望房价大幅下跌，这是不可能。我经常说预期是怎么样直接决定了投资品的价值。我刚才已经问大家一个问题，我说有多少人想抄底，这儿的人很少。但是事实上，基本上是50%到60%的人是想抄底。如果都想抄底，你真的觉得这个房价能下来吗？现在房地产成交量下挫，是限购、限贷、金融杠杆比例缩短的产物，是一个行政手段打压的结果。但是如果说中国不推出真正的一些有效措施，只有两个措施对于打压房地产有效，第一，紧缩货币。第二，出台非常严厉的房产方面的税收。这两个不出台，它的效力不大。为什么二手房价格依然如此坚挺，就是大家预期没有改变，货币泡沫大家预期依然在。有很多人说房产税是没用的，阉割的房产税当然没有用，重庆的房产税叫豪宅税，上海的房产税是新房税，也就是说你以前买20套房，政府也不管你。所以不可能逼出存量房，不逼出存量房，房价也不可能大幅下跌。大家去看最近公布的108家房地产上市公司中报，负债率是在提高，库存量上升，但是房价能不能下来，取决于投资者的预期。所以我认为我们会重复2010年的悲剧，当你认为泡沫崩溃的时候，事实上泡沫在上升。当出现两个现象的时候，大家要相信政府是会出台救市政策。第一，失业率大幅上升。中国有中国的特色，在经济方面的特色都是维持稳定。我一直说中国和谐号列车开遍神州大地，是因为神州大地每一个角落都不太和谐。我要跟大家说的是在此时如果说他要出台救市政策，他还要放松货币，他把限购令逐渐取消的话，出现两个特别不和谐的因素他就会取消了，第一，失业率大幅上升。当失业率上升的时候，经济问题就不再是经济问题，就是政治问题。第二，地方，如果他的资产都卖不出去，债务无处转嫁的时候，债务泡沫崩溃，这个时候他会放松，依然保持一个比较高的通胀率，来把债务转嫁给所有人。你只要关注这两大问题。你只要关注中国政治方面的东西，第二，货币方面的东西，你对中国房地产就能得出相对来说比较正确的结论。

 

未来政策走向是很明确的，未来要走向双轨制，第一，商品房与保障房并存双轨制。以新加坡为例，它们的价格相差是9倍。第二，土地财政与房产税双轨制。如果这两个双轨制都实行不了的话，他只有通过开辟另外一种投资渠道，开辟债券市场和证券市场来稀释它的债务。

 

最后要跟大家说的是大家一定要有一个分析任何问题都要有自己的判断，不要轻信任何人的任何预言。比如说01年刚刚降息的时候，到03年有美国经济学家提出来美国房地产泡沫会崩溃，没有，一直到08年才崩溃。半夜鸡叫是不行。有人说今年下半年房价会下跌30%，你不要相信他。任何一个投资品的下挫是没有底线的，如果它一旦下挫，就没有底线。金融危机时期，你看看中国香港就知道这个情况。对于我们来说只能判断说今年的CPI大概会维持在什么水准，如果我说三年后中国房地产一定会崩盘，我相信我从此也不好意思出来说了。

 

最后要告诉大家两个结论：第一，在房地产市场供需关系决定论站不住脚。第二，在房地产领域是由投资风险和收益来决定房地产市场涨幅。对于房地产市场来说，核心的是货币泡沫存不存在。在中国特殊市场领域我们还要看到现金流量，我们还要看到政府的政策，对于政策来说，对于中国投资者来说，准确地解读政策是非常非常重要的。为什么村长也要去北京买房，是因为离党越近，赚的钱就越多。谢谢！

 

【主持人】： 接下来就到了回答我们现场和腾讯微博问题的时间了。今天我们现场朋友可能对于投资黄金、房地产感兴趣的是最多的，我整理了一下跟黄金有关系的问题是十几个，跟房地产有关的是三十多个。刚才您讲商品房住宅这块又限购、又限贷，于是很多人开始想我现在投资商业地产会不会是一个好办法？想问一下叶博士对商业地产的看法？商业地产发展趋势、成交量会怎么样？特别是发达地区。

 

【叶檀】： 其实你问这个问题已经稍微有点晚了，我们知道商业地产成交量已经超过住宅地产，你已经知道大部分人的判断是怎么样，这个已经非常清楚。去年我曾经提出过三四线城市住宅地产跟商业地产，到现在为止，我依然认为这个结构性的机会还在，但是它的风险确实也趋于上升，现在主要是一些结构性机会。当你买商业地产的时候，你要看的是这个城市、这个地方未来商业成长前景怎么样。商业地产跟住宅地产还不一样，它的持有成本相对高一点。比如中部一个城市，它的地铁周边商业已经卖到4万多每平米，我就觉得高了一点。我觉得把自己卖掉，一辈子也赚不到这么多钱。所以购买的时候，对于住宅地产来说，住宅地产看得到不是租金多少，租金上升当然是一个有利的因素。除了看货币之外，你主要是看它的增长预期。对于商业地产来说有一个东西是特别重要，除了看货币之外，最重要的是看当地的商业生态和商业营收这块。因为有了商铺之后，你要么开店、要么出租，出租之后别人还是会开店，它的泡沫增长不会像住宅地产那么快，相应来说风险稍微小一点。你问我说能不能投，对不起，我不能一句话告诉你，因为这是一个结构性投资的时代，你除非告诉我非常详尽的信息说哪一个楼盘，我才能告诉你。谢谢！

 

【主持人】： 今天很多朋友都是问一些非常具体的问题，我手里有这样一个，在新阶段情况下，手里还有一些现金，你刚才说手里握点现金，但是太多了也不塌实，股票不能买、住宅不给买、存银行就亏钱，究竟该怎么办？

 

【叶檀】： 你是有钱人，我都替你焦虑。长话短说，你有钱，你还焦虑啥。你只要做一个配置就行了，在现金和现货黄金之间有一个对冲的关系，房地产还是需要有一点配置。你对某一行特别懂，比如特别懂期货，你就可以做一点期货的东西。期货是很难，本拉登死了，跟这个有什么关系？但是他死的，白银期货就爆仓两天。在中国，理财产品购买量非常大。这跟其他任何地方都不一样。理财产品现在收益率在下降，还有一个就是你可以做一些信托产品，信托产品现在风险在上升，你买一个房地产信托，如果有800万以上现金，年化收益率可以达到12.5%，但是这个是不保本的。有很多人说我进入股市，你一定要问问自己你买的这家公司你是不是了解。现在忽悠的太多的。我劝你第一件事就是不要听人忽悠，不要去股吧乱看，你买钢铁行业，你就问问亲戚朋友、同事，有没有说对这个行业非常了解甚至就在这个行业工作。我一直给大家出的非常简单的主意，我说你在银行工作，为什么不买一些金融类上市公司，它的任何一点猫腻你都清清楚楚，蛮不了你。你如果在消费领域，你哪怕是一个店员，你就去问一问最近白酒销量怎么样，每个月上升多少，你就清清楚楚了，何必听他们忽悠。所以这个时候靠自己是最靠谱。甚至对叶老师的话也不要全盘相信，因为我也在实时验证自己。

 

【主持人】： 谢谢叶檀老师。手里有两条网友朋友的提问，问的差不多，我就把他们两个放一起问，您说到今年不会放开政策，中国依然会紧缩经济政策，中小企业贷款会越来越难，是否会导致中小企业大批倒闭？中国经济该如何转型？转型成功标志如何？

 

【叶檀】： 你陈述的是事实，说未来会不会大批倒闭。我要说已经大批倒闭，这是一个事实。中国经济转型能不能成功，取决于我们的勇气智慧。中国从清末年以来，百余年努力都没有成功，这次能不能成功，问老天吧。如果祈祷有用的话，我愿意现在就祈祷。

 

【主持人】： 温总理近来讲话经常强调我们有能力维护中国解决增长，他的理解好就是紧缩政策要转向了，叶老师怎么理解？

 

【叶檀】： 你有没有看到温总理在求是杂志发表的最新文章，第一件事就是抗通胀。他的意思是说维持经济增速和把通胀保持在5%以下。这个是比较确凿的消息。以前有一个格林斯潘效应，格林斯潘说话就是云里雾里。其实根据我们自己判断来做一个比较，我想这个是最有效的。我们是一个回归常态的过程，不要指望货币会放松，或者政策有一些放松，不可能的。我刚才已经教大家了，你看看失业率怎么样，民工失业率怎么样。大家去看看广州火车站还有民工背包大规模回家吗？没有，现在给他加工资都已经找不到人，是因为民工已经在中西部地区就地就业。没有失业的问题，在这种情况下你认为它会放松吗？

 

【主持人】： 这位朋友这样说，他觉得私营民营企业给他们减税，农业问题就加大补贴，这两个方法用起来很难吗？个人觉得对当下经济情况有好处，不知道叶老师怎么认为？

 

【叶檀】： 给中小企业减税不是一个太难的问题，农业应该补贴。我们一直在给农业补贴，但是我们的农业都补贴到中间渠道上去了，我们一直在中小企业降税，但是中小企业税负越来越重。中国有一个最大的银行，当时包括银监会也说，中国中小企业不存在融资难，因为他们50%以上融资都融给中小企业，你相信这是真的吗？这是一个，就是怎么样来看待数据。从我现在来看，汇率还在节节上升，中小企业日子越来越难过。为什么他现在不拯救这一块呢？是因为他认为中小企业刚好现在是一个优胜劣汰的机会，他扶植的是大型的民营企业，而不是一般他认为高污染、高耗能的这些中小企业，这些中小企业倒闭也就倒闭了，没有任何人为你流一滴眼泪，这是我们现在看到的特色。前一段时间，在温州一个朋友很愤怒，他说从北京来一个经济学家跟我们说，中小企业第一步存在融资难，他们资金多。第二，周小企业活该，谁让他们高耗能、高污染。这是一大批人的想法，如果这样的想法越来越多，我们未来的中小企业会越来越少。在这儿我想说的是放松中小企业，你不要只是崇拜比尔盖茨、乔布斯，你要允许他们从大学退学，你要允许他们有一个环境，允许他们有车库，让他去从事自己的事情，只要给他环境就完了，你不要今天去打，明天去捧，都不是好事情，会把中小企业搞到心理极端判断，你只要放松环境就可以了。谢谢！