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2012年02月03号 第112期
撬动龙年楼市支点何在?
从“挤泡沫”到“破僵局”:楼市调控依然任重而道远!

导语:

随着严厉调控的持续,国内楼市的泡沫正被陆续挤出。但僵局也逐渐明显,包括市场面上的成交低迷、需求观望以及经济面上房地产对投资、消费拉动力的减弱等。调控不放松,僵局需破解。龙年,撬动楼市的支点在哪里?

最近的七年中有三年春节落在一月下旬,两年落在二月上旬,还有两年落在二月中旬,从这些时间段的成交数据可以看出,政策是影响成交量的第一要素,起着决定性的作用。所以不管是“挤泡沫”还是“破僵局”,楼市调控依然任重而道远!

龙年伊始 全国遭遇楼市寒冬
上海春节七天仅成交16套新房 创历史新低

据统计,春节期间(1月22日-1月28日)上海市商品住宅成交仅16套,同比下滑33.3%;总计成交面积1749平方米,同比2011年春节期间的签约量萎缩27.9%。全市17个区县中仅9区县有项目签约,且市中心区域除普陀外都是零成交。【详细】


春节多地遭遇零成交

阳光家缘的监控数据显示,在春节5天期间,广州全市包括增城在内总共只有大约12套单位进行了网签,而去年一手住宅网签量则为47套。根据深圳房地产信息网的统计,1月22日至27日,6天仅成交了2套,而去年同期成交了18套。杭州春节7天假期的楼市,更是创下了5年来的最低,仅仅成交商品房1套,预订2套。【详细】


1月新房成交量创近4年新低

北京中原地产三级市场研究部总监张大伟表示,1月北京新房与二手房出现量价齐跌,除了春节因素外,限购政策延续、新推项目数量较少、房价降幅未达购房者心理预期等因素都使得购房者难以入市,此外,去年底开始执行的新税基政策也增加了二手房交易税费,使二手房成交量价双双低迷。…【详细】

多地春节楼市为历年最差

楼市调控放松预言渐起 陷入市场交易僵局
多地首套房贷利率回归基准点

2012年初,春节楼市的萧索冷清尚未褪去,全国多地首套房信贷利率却悄然出现了变化。在北京、广东、上海、湖北等地,原先高企的首套房贷利率开始回归基准点,部分股份制银行、外资银行甚至再次推出了首套房的信贷优惠政策。去年那种排队等待银行按揭的景象几乎绝迹,房贷似乎真的松动了。在中央三令五申坚持房地产调控政策不动摇的大背景下,首套房信贷的松动究竟意味着什么? …【详细】


中山提高房价限价标准

继去年佛山试图放松限购之后,“珠三角”区域另一城市——中山,近日也传出拟松绑现有的楼市调控政策的消息。春节前夕,中山市国土资源局已在其网签系统中对房屋“限价”标准进行上调,由之前的5800元/平方米,调整至6590元/平方米,上调幅度为790元/平方米。该消息很快得到了中山市国土资源局和住房建设局的确认。而截至目前,国家住建部等相关部门未对此作出回应。有分析人士对记者称,在中山市完成2011年房价控制目标的前提下,放松“限价”并不难理解。但外界已将此举看作楼市“松绑”信号,不少业内人士认为,为规避楼市调控对宏观经济的潜在风险,紧缩的调控政策有可能在今年退出。…【详细】


春节无一新盘入市 购房者只观望不出手

在冷清的供应和挣扎的房企之后,市场有进入买方市场之势。原本急于进场的购房者,现在表现出浓重的观望情绪,和较强的降价预期。

德佑地产研究主任陆骑麟认为:今年春节长假期间全市商品住宅成交面积仅0.17万平方米,创造了2006年以来,历年春节假期的最低纪录。春节期间固然历来是楼市成交的淡季,不过,今年成交再创新低与调控所制造的浓重观望气氛是分不开的,普通住宅标准的或将放开和限购政策明确在今年执行,也加剧了购房者的观望气氛。…【详细】

中山提高房价限价标准 调控放松预言渐起

泡沫的严重程度令人惊骇
牛刀称: 中国房价泡沫是本世纪全球经济最大的泡沫

对于未来房价的走势,中央电视台财经评论员、财经专栏作家牛刀1月13日称,中国房价泡沫是本世纪全球经济最大的泡沫。2013楼盘价格腰斩,北京最低4980元抄底,对决周边5000元最低价。牛刀称:“泡沫的严重程度令人惊骇,耸人听闻,比当年日本更加迅猛。现在已经不是一个闭关锁国的时代,与国际房价对比一目了然。对应美国,人均收入与美国相比,只有美国的十分之一,却比美国高出20%,北京高于华盛顿,上海高于纽约,深圳高于西雅图。

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楼市供大于求将继续

从新开工面积上看,2011年1到11月份,房地产开发企业新开工面积共计17.5亿平方米,同比增长20.5%,尽管增幅比上年有大幅回落,但是仍然略高于近10年的平均增幅。而从竣工面积上看,2011年1到11月份,房地产开发企业施工面积共计37.6亿平方米,同比增长26.0%,增幅处在历史高位。业内认为,尽管在持续的调控政策下,楼市长期处于低迷期,一些开发商市场信心不足,对某些项目推迟开工,但是从整体上看,现阶段房地产开发企业新开工面积和施工面积仍都处在历史高位,因此,未来1年多的时间,商品房供应量仍保持较大规模的供应。

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千亿信托2012年将到期 机构集体预警房企债务

农历春节过后,2012年的楼市大幕正式拉开。高危房企如何度过2012年的流动性危局成为开年第一话题。瑞银国际、标普、世联地产等机构纷纷预警,千亿房地产信托将在2012年到期,销售回款不利加上短期债务压力,将令房地产企业不可避免地在2012年面临现金流危机。 …【详细】

牛刀:房价泡沫的破灭分三个阶段

楼市调控要“直捣黄龙”
温家宝总理再提促进房价合理回归

1月31日召开的国务院第六次全体会议,谈及房地产调控,温家宝总理重申"要巩固房地产市场的调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施,促进房价合理回归。"这是近两年以来,温家宝总理第五次提到要让"房价合理回归". …【详细】


调控依然任重道远

房价出现实质性下跌,而不是仅止于成交量下跌。如何“直捣黄龙”?

首先,调控政策不但不能松动,还要持续从严从紧。之前,有个别城市曾经试探性地出台措施取消限购令,所幸被立即叫停。但从中也可窥出地方对松动楼市调控的蠢蠢欲动。而且自有楼市调控以来,地方政府就有过多次暗地“松绑”政策的先例,因而此次调控最大的挑战当来自地方政府。只要坚持调控不放松,开发商迫于资金链压力,降房价就不再是空谈。

其次,保障房建设不能打折。保障房是稀释房价的源头活水,按照既定目标,今年全国将新开工700多万套,其中基本建成500万套。但鉴于去年保障房1000万套最终竣工的仅为330万套,今年也须防止保障房任务的缩水。此轮“史上最严调控”事关政府公信力和经济转型的大局,龙年调控必须拿出“直捣黄龙”的力度,把房价真正降下来。

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房价合理回归仍是楼市调控首要任务

从“挤泡沫”到“破僵局”:撬动龙年楼市支点何在?
没有卖不掉的房子,只有卖不掉的价格

严厉调控之下,万科在2011年依然逆势增长。数据显示,去年万科共实现销售面积1075.3万平方米,销售金额1215.4亿元,同比分别增长19.8%和12.4%。

万科表示,虽然市场调整不可避免会影响到企业的销售,但公司会更加坚决贯彻“快速销售”的原则。快速销售,意味着价格随行就市。事实上,在大量刚性需求和改善性需求处于观望情形之下,只要价格能调整到位,卖房不是难事。复地集团董事长张华深有感触。他说:“去年前11个月,复地的销售形势还很严峻。最后一个月我们及时调整价格,迎来销售的‘冲刺’。”

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合理购房需求的保护 如何“口惠”而“实至”?

住房城乡建设部部长姜伟新明确表示:“2012年将继续严格实施差别化住房信贷、税收政策,支持居民的合理购房需求,优先保证首次购房家庭的贷款需求。”上海等地房管部门近日也表示,在执行差别化信贷政策方面,相关部门将落实居民首次购房的贷款利率和首付款比例。
值得一提的是,多个城市“普通住房标准”也将进行调整。比如上海普通住房的标准,内环线以内将由245万元/套以下调整为330万元/套以下,内外环之间从140万元/套以下调整为200万元/套以下,外环以外从98万元/套以下调整为160万元/套以下。调整之后,将有更多购房者能享受到契税优惠。据上海房管部门介绍,新的标准最快将于2月底实施。…【详细】


保障房:能否同时打好“民生牌”和“经济牌”

中央强调,保障性安居工程是重大民生工程和发展工程,“保障房建设是宏观调控的重大举措,有利于扩大内需,支撑城镇化发展,促进经济平稳较快发展和物价总水平基本稳定”,“必须按照以扩大内需为战略基点的要求,扎实有效地推进住房保障工作,发挥好其对投资和消费的较强拉动作用,为经济增长提供重要动力。”
统计部门数据显示,2011年上海完成房地产开发投资2170.31亿元,增幅为9.6%。其中,保障房投资完成479亿元,比上年增长达42.9%,占全市住宅开发投资的比重达到34.3%。在全市房地产开发投资9.6个百分点的增长中,保障房拉动了7.3个百分点。此外,去年上海新增供应共有产权房、动迁安置房等各类保障房1240万平方米,一些家电企业不失时机为保障房家庭推出优惠促销措施。
“要使居住性需求成为房地产市场的主要力量,保障性住房就需要加快建设和供应。”复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰说。

时评:房企大量消失不代表房价会降

结束语

政策的转向或松动会形成政策“拐点”,带动成交量上行,房价先小幅波动,然后会缓慢、温和上扬,但不会形成一些学者所担心的房价的“报复性”反弹,主要原因是外部环境、可售量、供应结构以及替补性政策不支持“报复性”反弹,而会进入所谓的“白银十年”。 …【详细】

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