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2012年02月17号 第113期
上海放宽普通住房标准
释放市场更多购买力 3月或迎购房小高峰

导语:

上海市房管局昨日发文,明确今年3月1日起正式执行新普通住房标准。新标准规定,享受优惠政策的普通住房应同时满足以下条件:五层以上(含五层)的多高层住房,以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等;单套建筑面积在140平方米以下;实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下,坐落于内环线以内的低于330万元/套,内环线与外环线之间的低于200万元/套,外环线以外的低于160万元/套。

一些市场人士表示,新普通住房标准3月1日执行后,将刺激成交,促使购房者长期观望后的入市积极性提高,3月或迎买房小高峰。

沪上普通房新标准3月1日起执行

经市政府同意,日前,市住房保障房屋管理局、市规划国土资源局、市财政局、市地税局联合印发《关于调整本市普通住房标准的通知》。
《通知》明确,自2012年3月1日起,调整本市普通住房标准,可以享受优惠政策的普通住房应同时满足以下条件:五层以上(含五层)的多高层住房,以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等;单套建筑面积在140平方米以下;实际成交价格:低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下,坐落于内环线以内的低于330万元/套,内环线与外环线之间的低于200万元/套,外环线以外的低于160万元/套。

此次确定上海普通住房标准的方法没有变化,即按照二环三区域(内环内、内外环间,外环外)的套均总价、容积率和面积标准确定本市普通住房标准,调整的是其中的价格标准。
此次普通住房价格标准的调整,是根据对近年来每个区域实际成交价格的测算和评估来进行调整的。 【详细】

沪上普通住房标准调整时间表

2005版普通住房标准:单套建筑面积在140平方米以下;实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下,坐落在内环线以内的低于17500元/平方米,内环与外环之间的低于10000元/平方米,外环线以外的低于7000元/平方米。
2008版普通住房标准:单套建筑面积在140平方米以下;内环线以内套总价245万元/套、内环线和外环线之间140万元/套、外环线以外98万元/套一下,五层以上(含五层)的多高层住房,以及不足五层的老式公寓、新式里弄等。
2012版普通住房标准:内环线以内总价调整为330万元/套以下,内外环之间调整为200万元/套以下,外环以外调整为160万元/套以下。

上海3月起放宽普通住房标准

解读“普通住房标准”
两大原因促成此次调整

上海为何要自3月1日起调整普通住房标准?有关部门作出了解释。
一是上海现行普通住房标准是2008年11月调整的,至今已过3年。期间,全市住房市场价格、物价都发生了较大变化,普通住房占比下降,而适时调整使之更加符合市场实际是政府的一项例行管理工作。
二是在今年,上海将继续全面贯彻落实国家关于房地产市场调控一系列政策和措施,继续执行住房限售政策,遏制投资投机性购房,加大普通商品房供应,支持居民合理购房需求,促进房价合理回归。 而调整普通住房标准,有利于在交易环节增加普通商品住房供应,也有利于引导中低价位、中小套型的普通商品住房开发建设。 …【详细】


新标准对哪部分购房群体影响较大?

我们根据对近年来每个区域实际成交价格的测算和评估,价格标准调整为:内环线以内的低于330万元/套,内环线与外环线之间的低于200万元/套,外环线以外的低于160万元/套。普通住房标准调整后,本市交易环节的普通住房将大幅度增加,特别是外环外,价格标准调整幅度达到63%,更多居民合理、自住性需求可享受优惠政策。…【详细】


普通住房在交易环节可享受的优惠税收政策具体有哪些?

一是契税,对个人购买普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的,减半征收契税(减半后税率为1.5%);对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,按照1%税率征收契税。二是营业税,个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税(非普通住房的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税)。另外,在个人所得税方面,个人转让普通住房按照规定缴纳税收。 …【详细】

上海调整普通住房标准政策问答

更多购买力被释放 3月或迎成交小高峰

业内专家认为,保证刚需成交量是此次政府对普通住宅标准作出调整的主要目的,政策对于中低端购房者来说是一个利好。普通住宅认定标准降低后,会减轻购房者的税收负担,购房选择会更多。

根据上海市最新的普通住房标准,上海外环外6成、内外环2成楼盘成普通房。目前普通房享有税收优惠,非普通房契按3%征收,普通房减半,90平方米以下首套房按1%征收。此外,转手购买五年以上住房,普通房免征营业税,非普通房按差额5.55%征收。以一套300万元的房子为例,非普通住宅要比普通住宅多缴纳4.5万元。…【详细】


或刺激放量成交20%

21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示,普通住宅标准覆盖范围扩大,将本市新建商品住宅由原来的不足二成提升至六成以上,二手房更将超过80%的占比。而通过普通住宅标准调整后,部分由非普通转成普通的房源将降低交易成本上下家可合计节约3%-5%左右的税费成本。

一些市场人士表示,新普通住房标准3月1日执行后,将刺激成交,促使购房者长期观望后的入市积极性提高。按以往经验和北京去年12月(普宅标准放宽后,交易量由0.8万套水平放大到1.3万套)的情况看,上海也将有体现,结合首套房贷利率下调优惠,粗略估计或刺激放量成交20%以上。

此外,该标准出台或许会影响到徘徊在新旧普通住宅标准之间的二手房交易。为了节省交易环节的税费,买卖双方会将交易日期拖延至下月,故未来2周内上海的二手房成交或继续处于低位。…【详细】

普通住宅标准放宽 变相松绑还是保刚需

【蓝房微观察】内环660万也只能算普通住宅

【微观点】@dittojeff:政府终于承认内环330万,那只能算普通住宅。 未来政府还将承认内环660万,那只能算普通住宅。

政府认为外环外:160万算普通住宅,算理性价格的住宅。 算平均100平米好了,意思是1.6万左右算普通住宅,算理性价格的住宅,予以税收减免。外环外哦!那可是开发商们的最期盼政策松动的区域,这不就是赤裸裸的托市么?…【详细】


【微观点】@虾米大代志:北京、上海、武汉、厦门。。。都上调普通住房标准,就是变相给炒房松绑嘛!现在上海330万元的内环房子,都可以叫普通住房,缴纳契税、营业可用较低税率。难道仅仅是地方诸侯没有领会中央意思?还是想造反??或者是唱双簧:中央唱白脸?地方唱红脸? 看得我们百姓一愣一愣的。

【微观点】@公仆启示录:房价是主因,其他的税优惠 贷款利率优惠都是糖块,百姓可不能贪小便宜上大当。?价格不合理 调空不会取消 。这就是大趋势。从评论看 很多人手里有房子的 。。现在的条件下任何的等待,任何的手段,都是在给自己增加精神心理物质上的成本负债?

【微观点】@大苏晓江:市中心的同行们也没什么大冲头,这部分调整,主要还是中、外环附近的房子影响比较大,不过,说不准,业主反映过来了中间多出来价格空白,他不涨,下家就少付了,反价也说不定。不知,到时候媒体敢不敢猜:救市见成效,价格反弹快?!!!

【微观点】@毛毛蓉沪:调整应为与时倶进的动态表现 减轻民众因税负而油然而升的房价支出成本 除非囯家发生重大事件 这房价只会维稳并小增 无论限购令是否存在 只要把银行看紧了 房地产巿场才能真正地正常地发展 普惠于广大普通民众 如果经适房保障房的公共交通及生活便利医疗设施跟不上 此类房不会受到青睐 买此房等于买受罪


330万的住房已经足够奢侈

吴其伦:韩正指出,上海住宅房价太高,高房价不仅影响了人民群众和广大消费者的利益,也背离了房地产市场可持续发展的原则,也背离“以居住为主”的原则。试问韩正:既然知道房价太高以及高房价的危害,为何还要大幅提高普通商品房标准?为何鼓励民众为高房价埋单?高达330万的住房足够奢侈,能算普通住宅?

限售政策:购房者将享受多项税收优惠

结束语

新普通住宅标准旨在说明若要普通住宅达标,除了总价要符合新的标准外,房屋的均价达标更是关键的前提。从总价、均价两大方面对普通住宅进行衡量,说明此次的普通住宅标准调整方案较此前的更为全面合理。且此次普通住宅调整顺应周期变化,并不能说明这是沪上楼市调控放松的信号,购买力只是释放了一小部分,而真正促进成交量的是未来政策的变化,目前看来,楼市回暖尚需时日。

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