将此页面分享到:
2011年12月16号 第110期
中国楼市:回顾2011 展望2012
2012楼市暴利末日临近 谁能登上“诺亚方舟”

导语:一年一度的中央经济工作会议于14日在北京闭幕,会议定调明年经济社会发展的总基调是"稳中求进".与去年的会议一样,稳增长仍然被放在重要位置,但不同的是,对于明年的经济工作要求,在"稳"之外,还要"求进".会议强调,将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,保持宏观经济政策的连续性和稳定性,增强宏观调控的针对性、灵活性和前瞻性,继续处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系。

对于房地产的调控要继续坚持有效性,适时的进行预调、微调,在调控的力度上要把握力度、节奏与重点。面对政府调控的决心不动摇,是否昭示着2012中国房市的暴利末日已经临近,在这危机与奇迹并存的关键时刻,谁又能顺利的搭上转型的“诺亚方舟”呢?先让我们一起来回顾2011、展望2012.…【详细】

政府:面对 问题

问题一:还 债

关键字:信贷、土地政策

要继续实施稳健的货币政策,但货币政策要根据经济运行情况,适时适度进行预调微调,综合运用多种货币政策工具,保持货币信贷总量合理增长,优化信贷结构。

要继续实行积极的财政政策,加大民生领域投入,积极促进经济结构调整,严格财政收支管理,加强地方政府债务管理。

刘煜辉表示,未来财政政策或将一改扩张趋势,呈现回归收敛的状态。他分析称,根据11月份的公共财政收支数据,今年可能出现3700亿元的财政盈余,而此前在年末都会追加预算。他指出,政府开支缩减、财政收敛,明年资金面会“相对宽松”。随着政府经济活动减弱和财政需求的下降,中国的结构性减税空间也将得到拓展。…【详细】

 

问题二:民 生
关键词:保障房、贫富差距、扩大内需

要加快普通商品住房建设,扩大有效供给,促进房地产市场健康发展。与此同时,作为拉动投资、保障民生、调控楼市的重要抓手,“保障性住房”在会议中继续得到强调:“继续加大保障性住房的投入”;“要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作,逐步解决城镇低收入群众、新就业职工、农民工住房困难。”

李克强提出,必须做好转变经济发展方式这篇大文章,而转方式的主攻方向是调结构,其中一个重要方面就是要构建扩大内需的长效机制,在扩大开放的条件下扩大内需。他强调,扩内需的最雄厚潜力在城镇化,潜力最大的产业是服务业。…【详细】

 

问题三:政 策
关键词:限价、限购、房产税

要坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归,扩大有效供给,促进房地产市场健康发展。在深化重点领域和关键环节改革方面,要充分运用税制改革这一工具。要推进营业税改征增值税和房产税改革试点,合理调整消费税范围和税率结构,全面改革资源税制度,研究推进环境保护税改革。这些提法都让老百姓对结构性减税充满期待。

2011年以来,“结构性减税”不断进入公众视线。在业界普遍预期今年我国财政收入将突破10万亿元再创新高之际,建立正确的激励机制,实现更为公平的分配方式,回应更多的民意呼声,成为新一轮税改大趋势。在这一背景下,税制改革有了更大的空间和更坚实的基础。…【详细】


投票调查
政府:面对 2011

5年建设3600万套保障房

路透社昨日发表题为《输不起的中国楼市》一文提到,中国5年建设3600万套保障房的计划,能否顺利完成仍是一个问号。疑问的焦点包括:是否有足够的资金支持?在保障对象模糊的背景下,如何确保分配公平?保障房的主体公租房承租人如何退出?
不过,路透社同时也援引中国宏观经济学会秘书长王建的话说,随着大量保障房的陆续入市,中国房地产调控效果可能会在2013年显现。
一般而言,保障房建设的合理工期是两年半左右。外界此前有声音说,限购令+保障房这一组合拳,是以时间换空间之举。…【详细】

 

消费得老百姓有钱,钱从哪儿来?

联想控股有限公司董事长柳传志认为,当前要增加经济活力,应让民营企业和国营企业在可开放环境下竞争。他说,“只要给民营企业、企业家更湿润空气更优良土壤,小树都可以长成参天大树。”他也赞成靠消费拉动内需实现转型。但是,“消费得老百姓有钱,钱从哪儿来?”对这一问题,他提出两个解决之道,一是政府应该让利,比如将企业家的税让给低收入群体--“你觉得企业、企业家挣得更多的钱会两极分化,可以点名说我们把这块税收让给,一定要作为低收入员工的激励或者他们的福利也可以。”…【详细】

 

中国未来需要什么样的体制?
央行货币政策委员会委员李稻葵则认为,是加税还是减税,不仅仅是一个简单投票的问题,而是一个涉及中国经济未来到底需要什么样的市场体制的深刻研究问题。而这个问题学术界研究得远远不够。
中国未来需要什么样的体制?公共财政的主要来源是来自GDP相关的流转税?还是民间收的资产税?还是继续持有一部分国有资产并进行精心管理,从国有资产收益当中获得收益,而间接地替代或者直接替代百姓的收入?他认为这需要好好研究,这些年,学术界对当前的重大热点问题讨论非常热闹、非常多,对于一些长远根本性的、体制性的问题探讨得不够,而且在很多方面思想不够解放,我们的思维无形中是拿着英国、美国的体制在比照,其实我们必须静下心来深入讨论长远的问题,设计一下改革的方向。 …【详细】

 

企业:面对 问题

问题一:资金链吃紧

关键字:融资、回笼资金

尽管楼市成交量下跌明显,但整体政策面依然维持趋紧态势。从中指院获悉,11月份,万科、招商地产、合景泰富、中信以及中粮等房地产企业仅一个月时间就通过银行借贷、票据、股权融资,出售项目等方式融资额高达420亿元,相比10月份融资情况而言,大涨284%。

由于政府的住宅调控政策进一步压制投资甚至自住需求,市场观望情绪浓厚,导致市场交易量下降和紧缩的货币政策,从而使得开发商资金链进一步收紧。许多开发商开始降价,并减缓其扩张步伐。…【详细】

 

问题二:一线城市均价结构性下滑

关键字:下行 低价盘
在“限购”和“限贷”双重拦截之下,当前四大一线城市的购房者已由刚需和投资并重转向以首次置业的刚需为主,成交放量的楼盘也多集中在城市边缘地区。

在高价盘缺少需求支撑、低价盘占据市场主力的情况下,重点城市的新房成交结构发生了明显的变化,成交均价出现较大回落。11月,四大一线城市的新房成交均价较今年1月均有下降,北京、上海、广州和深圳的房价降幅分别达到13%、15%、10%和7%。

市场分析人士指出,近期的销售特点表明,在房价进入下行通道,购房者心理预期不断调低的环境下,只有实质性的降价,才能真正促进成交。预计未来数月内,若政策未出现根本性的变化,包括北京、上海在内的主要城市,房价将继续处于下滑通道。…【详细】


问题三:存货增加 库存量高

关键字:降价、创新

截至11月底,上海商品住宅库存余量已逼近950万平方米。 2010年以来,楼市已经历了三轮调控,全市商品住宅库存量波动上扬,尤其是9月份和11月份两个月新盘入市量迸发,分别达到120万平方米,90万平方米,而成交量依然较为低迷,保持在50万平方米左右波动,与去年同期100万平方米以上的销量相去甚远。

专家表示,上海楼市已经进入了高库存时代。从高库存的区域,可以看到目前嘉定、浦东、松江、宝山列举库存榜前四位,尤其是嘉定区刚需盘,临近同质项目众多,同时后期还有较多待开发土地,明年仍将会有大量新房上市。…【详细】


问题四:消费市场疲软 国民实际购买力下降
关键字:转型、调结构

目前国内消费市场的疲软(内需不足)已集中表现为以下几个方面。
第一,国民对未来经济增长不确定性,信心不足,不敢提前消费,担心欧债、美债危机间接影响中国经济增长;
第二,住房、医疗、教育“三重大山”的支出负担占国民收入比例过重,就是我们所讲“房奴”、“孩奴”、“卡奴”,并挤压国民在旅游、休闲等享受生活型消费的支出;第三,受就业以及企业生存环境恶化影响,国民收入增长未达到预期目标,跟不上CPI幅度,导致国民实际购买力下降。…【详细】

 

问题五:楼市的基石“诚意”在松动

关键字:讨薪 买房纠纷

2012年,诚信当更进一步地回到这个市场中来,买房卖房不再是信息不对称的对抗。购房者将掌握更多的话语权,开发商也必然要转而加强自身的服务意识。品牌开发商将占更大优势,因为自身在之前已种善因,在 "剧变"之时,便是收获善果之日。

中国楼市还有10-20年的强劲增长周期,可能一直要到我们老去,我们的下一代,楼市才会发生根本性的改变,当“讨薪门”、“纠纷门”不断发生在我们当今所处的这个楼市,我们的信心还有多少,只能相信未来的市场一定会是一个“诚品”的市场,因为诚信是一切的基础,为人为市,应是如此。…【详细】

企业:面对 2011

总结2011

应对新的世界经济风险,我国要在企业发展模式、企业标准更新、寻求国际化合作、降税等多个方面做功课。要资源整合型城市运营,未来中国城镇化的方向和产业地产有关系,传统的产业转型和战略型新兴产业急需新的房地产形态来支撑,产业地产将具有长远的发展空间。

目前家房地产大鳄纷纷转型,或转战商业地产或进军二三线城市,中国城镇化的重点已经从速度转向优化。…【详细】


1.北大和方正,北大资源将医疗、教育等与民生息息相关的资源导入社区;
2.如保利地产(600048,股吧)宣称,将开拓旅游地产、养老地产和城市综合运营等业务;
3.华润、恒大则向二三线城市拓展;
4.重庆万科宣布将在社区中引进商业、娱乐、教育等配套资源;
5.深圳万科也公布了购物中心、写字楼和社区商业的三大商业产品线;
6.有别于传统开发企业,定位于资源整合型城市运营商的北大资源的优势资源导入,城市运营区域开发,一二三级联动,全产业链收益的优化的商业模式,成就了其核心竞争力,也是其成为新时代行业领先企业的制胜之道;
7.开封新区的示范区运粮河组团项目将打造一个集旅游经济、产业经济、城市经济等多功能复合的生态宜居新城区;
8.方正科技(600601,股吧)产业园、北大国际医院等产业资源也将落户新区

 

专家:展望2012 预测或建议

房地产过度繁荣极易积累泡沫
张长春表示,近年来,房地产业对中国经济社会发展和改善人民生活做出了重要贡献。“但要看到,房地产业发展也存在一些问题。从国际经验看,房地产业过度繁荣极易积累泡沫,一旦泡沫破灭,就有可能造成经济的长期衰退,带来严重的社会问题”。
研究表明,房地产市场周期与经济周期的变化具有一定关联性。房地产价格和投资增速适度回落,对当前中国经济增速会形成一定的影响。但从长远看,房地产价格回落到合理区间和投资适度回调,有利于保持房地产业长期平稳健康发展,进而更好地推动中国经济保持更长时期、更高水平、更好质量的发展。…【详细】

 

房价和消费能力应基本适应
王一鸣表示,在坚持房地产调控的同时,必须加快研究制定符合国情的住房体制机制和政策体系,坚持住房资源市场化配置为基础,加强和改善房地产市场调控,逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价和消费能力基本适应的住房供需格局。

他建议,中国要加快构建以市场为主满足多层次需求、以政府为主提供基本保障的住房供应体系。以市场机制为主导的商品住房市场是中国房地产市场的主体,中国多数家庭要通过购买或承租商品住房实现住有所居。…【详细】

 

张永军:需继续坚持房地产调控政策

中国国际经济交流中心专家张永军:从目前房地产市场的情况来看,尽管房地产已经取得比较明显的成效,但是整体的价格没有出现明显下降的情况,因此海口率先表态继续执行限购的政策,可能在某种程度上预示着明年我们国家确实有必要继续去坚持之前推出的一些调控政策。…【详细】

 

本轮房价调控成果显现 调控重点应从总量转向结构
以“房价回归合理水平”的目标来看,城市房价仍然居高不下,房价收入比、房价租金比等参考性指标还没有接近“合理”区间,促使房价反弹的因素依然存在。只有坚持和完善调控,进一步落实已出台的各项政策,才能巩固调控效果,使房价继续向更合理、更安全的水平回落。…【详细】

 

美银美林预测

美银美林预测,明年中国内地整体楼价或将回落10%,内地开发商的合约销售量也将整体下滑20%。美银美林大中华区房地产研究部主管魏志鸿昨日在美林2012年投资展望记者会上表示,目前内地楼市调控渐见成效,随着中央推出限购、限贷、限价等措施,需求已有所回落,预计明年内地楼市成交量下跌10%左右,整体预售金额也将下跌20%。
此外,魏志鸿还认为,明年由于楼价及销售量双双下滑,预计内地开发商的合约销售量也将整体下滑20%,但并不会有上市房地产开发商因此倒闭。…【详细】

 

“跑得快”才能活下来
邹琳华:作为开发商,应尽早放弃不切实际的救市期盼,快速降价回笼资金,也就是通俗的讲的“跑得快”,这样才可能在市场中生存下来,如果继续期盼政府救市,有可能被市场淘汰。
倪鹏飞:第一,如果基于宏观经济下行和金融风险压力考虑,放松行政调控,房地产投资入市,开发投资下降,价格上涨预期强化,有报复性反弹的风险。

第二个,在房价出现拐点后市场预期发生改变,各种效应叠加,使市场加速恶化,行政措施的作用也将放大,也可能出现硬着陆,即失控的下降和衰退。…【详细】

 

结束语

前十年房地产快速发展,后十年是一个常态发展的十年,房地产行业将出现四个转变:由过去的卖方市场为主向买方市场为主;以销售为主向租售转变;量增加为性价比转变;房地产业态一枝独秀向多方面协调发展转变。

从长期看来,房地产行业的增长空间仍在“城镇化还在进行,经济还在发展,收入还在提高,人们对消费升级还没有结束,所以市场空间依然存在”。不过,这并不意味这房地产还会以过去十年的速度和质量去发展。因为我们今后房地产市场发展外部环境跟十年前相比发生很大的变化“十二五”规划主动控制经济速度,所以中国经济回归到理性、稳步的增长。同时,货币政策已经逐渐回归到我们正常水平,再加上保障房供给的逐步释放,市场未来会理性和健康的发展。…【详细】

精品栏目导航
网友评论
版权所有 蓝房网 Copyright © lanfw.com All Rights Reserved
京ICP证080667 文明办网文明上网   电话:021-61635505   邮箱:shanghai@lanfw.com