将此页面分享到:
2011年11月25号 第107期
“地王”咋没了?

导语:据人民日报11月24日报道,四季度向来是土地成交的高峰期。然而,近日多城市城市纷纷出现土地拍卖流拍、底价成交的现象,开发商拿地和报价的热情大打折扣。相比前两年“地王”频出的火爆场面,人们发现,现在的住宅用地市场有点冷,“地王”已不见踪影。


四季度不少房产商忙于回笼资金,结算贷款及各种开发成本,还款压力使其对土地市场热情不再高涨。更重要的是,面对调控的持续加强,开发商看到了限购、限贷等政策短期内不可能放松,拿地更谨慎了。可是政府对土地财政的依赖、调控政策的放松预期等会不会让地王“卷土重来”?

    “地王”咋没了?


    “地王”咋没了?上市房企三季报显示,库存市值已经达到了上万亿元,在市场持续低迷、银行信贷收紧和资金紧绷的巨大压力之下,不少房企开始降价销售。虽然价格下降,但是离老百姓的期望还有不小的距离,销售并不见好转。“面包”不好卖,房企手里缺钱,其上游的“面粉”市场自然也受影响。不少房产商忙于回笼资金,结算贷款及各种开发成本,还款压力使其对土地市场热情不再高涨。更重要的是,面对楼市调控的持续加强,开发商看到了限购、限贷等政策短期内不可能放松,拿地更谨慎了。“地王”没了,还说明连续两年采取的加大住宅用地供应量、改革土地出让的招拍挂制度等调控政策正在起效,房地产市场正面临着深刻的调整。【详细】


    前两年出手阔绰勇夺"地王"的开发商们,似乎没有料到当前市场形势急转直下,房价下行趋势日渐明朗。昔日的地王,今天却成了烫手山芋。几乎所有前两年高溢价成交的地王价格都面临价值重估,原来令开发商同行们羡慕的土地储备没准会成为有毒资产。…【详细】

地王产生的逻辑
    土地稀缺 地方政府过度依赖土地财政

    “地王”产生的投资逻辑是:其一,目前我国城市化率还有很大提升空间,城市人口的扩容使得住房消费的刚性需求成为必然;其二,人民币升值的预期仍然存在,人民币资产的升值具有一定想象空间;其三,近十年来我国货币总量增长迅速,土地作为一种稀缺资源可以成为最好投资标的之一。由此看来,就不难理解为何土地拍卖屡创新高,地王纪录被不断刷新了。【详细】


    房价与地价的恶性循环

    房价因地价上涨而上涨。地价上涨推动房价上涨,房价上涨反过来又促使开发商们以更高的价格拿地。从开发商的角度看,土地价格的上涨要远高于开发建设的盈利,那么拿到"地王"后囤地待建是个不错的选择。现实中,这种盈利模式是可能的。【详细】

土地游戏规则改变下的地王困境
    土地调控:改革招牌挂制度以及闲置土地处置办法

    国土部此番调控的意图非常明显,即抑制土地价格上涨、增加保障性住房及中低价位商品房的土地供应量,其核心目的是平抑房价。国土部近期密集出台政策,意味着本轮延续性调控政策中,土地调控作为重要手段被重磅推出。
    近日有消息披露,国土部正在对《闲置土地处置办法》进行修改,已征求地方政府的意见,正在进一步完善。 完善的方向包括“使之更加规范,更具可操作性,在闲置土地的认定、闲置责任如何确定、查处的流程上做出了更具体的规定。” 国土部统计显示,2010年全国共清理整治房地产闲置用地13万亩,处置近10万亩。处置清理现有闲置用地的同时,防范大量新的闲置土地出现,尤其是地王地块闲置或地王项目搁置烂尾,显得更为迫切。 【详细】


    庞大的土地储备遭遇地价缩水

    过高的土地成本迫使地王项目只能往高端方向运作,寻求更大的价格和利润空间,这种模式,在不限购的上行楼市中曾屡试不爽。而眼下,在楼市整体调控影响下,定价过高成为地王项目的最大败笔。
    房企拿下地王后,在当时市场价格下或许难以操作,但只要捂上一段时间,以时间换价格空间,地王依然有不菲回报。 而今,当年的高地价成了将地王们高悬在空中的十字架,而像自动扶梯一样下行的房价已成釜底抽薪之势。没有了高房价垫底,地王们如何割掉套在脖子上的绳索?【详细】

调控后时代 房企玩不起了
    四大超级地王仅一家开卖

    “两年间,上海诞生单宗土地价格超过70亿元的项目共有4个,而这四大超级地王在这两年间的经历可谓坎坷,有的遭遇易手转卖,有的被传资金紧张迟迟不能开工,地王上市之路很艰辛。”【详细】


    低价抛售仍不买账 地王:出来混总是要还的

    一夜之间直降7000元/平米---江苏新城地产旗下的新城公馆所在地块,正是2009年房地产高峰时的当地地王。地王如此大幅降价,或许是中国楼市有史以来的第一次。而本报记者最新获悉,新城公馆大降后的效果并不理想,销售表现平平。“楼板价成本过高,当前售价确实已近开发商成本价。但就市场而言,这个价格依然不具有绝对吸引力。”一位不愿透露姓名的开发商营销负责人直言,这就是地王的悲剧。新城公馆的尴尬,正是近几年诞生地王的共同困境。本报记者调查发现,2009年全国诞生的地王,一半在上海,而如今的上海,已成了地王危机集中爆发之地。 【详细】

土地财政 调控放松预期等 地王会否“卷土重来”?

    “地王”暂时没了,但“土地财政”等“地王”的生存土壤还在。一遇风吹草动,“地王”会不会卷土重来、干扰调控?
    客观地讲,人们的担心不无道理。如果长期出现地块底价成交或流拍,土地市场遇冷的风险很可能带来2012年度的投资下滑、地方政府土地出让金的锐减、银行的风险大增,地方政府的财政平衡压力就会增大,有可能通过构筑政策防护墙,扭转楼市下滑趋势。 2008年,各地纷纷出台缓交土地出让金、买房送户口等措施扶持开发商,“救市”风潮席卷南北就是例证。 【详细】


结束语

    “出来混,总是要还的。”既然开发商们曾经饱尝过房地产暴利所带来的快乐,理应为这个市场的合理调整"埋单".土地监管部门与地方政府不应为他们网开一面。
    从长远讲,限购、限贷政策总有终止的一天,保障房也只能保障一部分人群,更多的人恐怕还是要到市场上解决住房问题。在当前房地产市场趋向理性、楼市调控持续发力的大背景下,抓好土地供给、房地产市场监管等长期制度建设,构建一个健康、有序的市场才是当务之急。对于土地财政,更要从形成机制上着手,改变地方财政收入结构以及相关财税体制,让地方政府不再沉迷于“多卖地”。

版权所有 蓝房网 Copyright © lanfw.com All Rights Reserved
京ICP证080667 文明办网文明上网   电话:021-61635505   邮箱:shanghai@lanfw.com