8月17日，住房和城乡建设部正式对外公布地方上报新增房地产限购政策城市的五条标准。同时，住建部提出，符合上述条件较多的即2条以上的城市，建议列入新增限购城市名单。各地可根据实际情况，对具体标准进行适当修改。
　　 住建部给出的新增限购城市名单的建议5条标准包括：其一，根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数，处于房价涨幅前列的城市；其二，将省内所有城市今年6月份的住宅价格与去年底的住宅价格做一个比较，涨幅较高的二三线城市；其三，今年上半年成交量同比增幅较高的城市；其四，位于已限购区域中心城市周边，外地人购房比例较高的城市；其五，群众对当地房价反应强烈、认为调控政策执行不力或不到位的城市。
　　 在住建部下发的五条自查标准中，判断一个城市是否被限购的初步标准，主要从房价涨幅、成交量、外地人购房比例、及群众对房价和调控的直观感受几大方面来评判。
　　 蓝房网联合新景祥策划代理公司，邀请开发商、代理商、二手房市场专业人士，从泉州7月份成交量、推盘情况、市场表现等几大方面来共同探讨，泉州是否会被限购？

　　大型开发商为何在今年大肆进军泉州市场？
　　随着调控的加码，一线城市的运作空间已经很小了，现在大型开发商转战二三线市场已经成为趋势了，泉州作为三线城市，经济基础较好，这几年的泉州的城市格局真正打开，城市化进程步伐很快，市政规划的起点和配套都比较高，泉州这些年开发主力是本土的开发商，相对而言，产品的层次也较低，市场缺乏具有较高品质的楼盘。而大型开发商成熟的产品和运作模式，具备抢占高端产品的竞争空白点的机会。泉州的购买力较足，如果有高端产品的供应，完成能吸引高端客户回流。

　　如何解释众多开发商将开盘时间选定在突破泉州传统8月份销售淡季的怪现象？
　　下半年的形势比较扑朔迷离，很多开发商也看不清形势，再加上市场调控加码的预期较强，后市悲观的情绪加剧，因此也希望能抢在市场进一步严峻之前出货。
　　 2011年下半年是中国房地产库存的高峰期，开发商普遍也面临资金链趋紧的局面，去库存已经刻不容缓，已经等不了，也可能等不来金九银十了。
　　现在人观念在改变，所谓带有封建色彩的传统节，尤其对于年轻人的影响已经很弱了，也渐渐不会成为营销上的节点障碍了。

　　二、三线城市限购政策是否波及泉州？
　　二三线城市是否限购的衡量标准一是房价上涨幅度，二是房地产投资增长幅度，从第一个角度来看，因泉州的统计局还是控制的比较好，官方数据的增幅比较小，如果只是看房价增幅的官方数据，那就不会因为这个原因限购泉州，但是泉州房地产投资增幅还是比较大的，这一方面有可能成为限购的一个因素。

　　7月份泉州市区住宅成交1063套，均价9300元，在市场调控从紧的情况下，出现“量升价跌”的现象，您觉得原因在于哪里？
　　郑启忠：市场走势应从一个相当长期的阶段（季度或者半年）来综合研判，仅凭月度数据不够客观。7月份的量升主要是众多新盘（比如南益.鲤景湾、盛世领墅、海城花苑等项目）赶在农历7月前推盘，带动了成交量的上涨。价跌主要是由于6月份万达公馆精装豪宅公开，13000元/㎡的均价，带动了当月泉州房价的大幅上涨，而7月份成交的房屋单价没有6月份的项目高，使得7月房价环比出现自然回落。

　　泉州在《中国三四线城市房地产发展潜力测评》榜单上排名第二，结合近期市场情况，您觉得泉州是否会被列为限购城市？
　　郑启忠：房地产发展潜力测评榜单上排名第二与限购并没有直接关系，新一轮限购的二三线城市名单，将主要依据房价涨幅和房地产开发投资增幅两个指标。而泉州的房价涨幅和房地产开发投资增幅两个指标都没有明显的提高，在当前尚未限购二三线城市中，三类城市可能备选：第一类是房价绝对值较高的城市：包括珠海、嘉兴、湖州、台州、昆山、张家港、江阴、常熟、吴江、扬州等；第二类是按70个大中城市房价指数，房价涨幅较高城市：主要有秦皇岛、牡丹江、襄樊、洛阳、丹东、吉林、岳阳、常德等；第三类是北京、上海、广州、深圳等大城市周边中小城市，比如廊坊、昆山、惠州等。根据以上判断，泉州很有可能不在限购之列。

　　目前泉州不少楼盘通过多种不同优惠让利渠道推出房源，这是不是赶在限购预期前降价跑量的一种营销措施？还是在试探市场？
　　郑启忠：这个问题不可一概而论，每个项目的具体情况和开发节点均不一样，有的是出于资金考虑，有的是出于试探市场，当然，也不排除是在限购预期前降价跑量的一种营销策略

　　泉州多个大盘扎堆八月，再加上在售楼盘，这个月可供购房者选择的房源很多，选择性也大。可是在金九银十之前，楼市为什么会出现这种淡季不淡的现象
　　郑启忠：淡季其实也是相对而言的，一方面应该是出于限购政策的预期考虑尽快销售跑量，一方面也是外来开发商经营开发理念正在入侵泉州的结果，本地的消费理念和习俗正在接受洗礼和挑战，也可以说是传统的淡季在特定的政策和市场环境下的一种特殊表现。

　　在市场不明朗的情况下，开发商要怎么应对？
　　郑启忠：应该从品质与服务提升、品牌提升的角度去加强，当然也离不开有效的营销活动的创新和推广的加强，销售能力的提升，归结起来就是对项目品质、服务有针对性的提升、创新营销与推广以及提高销售能力等方面去加强销售成交量，促进项目的良性运作。

　　您认为下半年楼市走向会是怎样的？
　　郑启忠：房地产宏观政策应该不会宽松，下半年也未必就是传统的旺季，在调控常态化的状况下，成交将会趋于平稳，楼市应该更加理性，并转变为典型的买方市场，在购买成本增加的前提下，市场观望继续存在，但不排除局部火爆热销和部分项目降价销售的状况，泉州地区总体房价趋于平稳，但不会出现大起大落的状况，作为抗通胀的一种手段和投资渠道单一的情况下，购房依然是市场一种不错的选择。下半年整体市场供应量有扩大的趋势，泉州市场的消费能力有待进一步挖掘，后半年三四线城市限购令的出台，有可能会进一步激发出市场的购买力。

　　从您接触过的客户来看，市场上的购房群体是怎样的？
　　目前泉州市场主导的客户群体，在大泉州内部的客户很多，比如说像晋江、石狮、南安的客户群体占主要，这些客户群体，相对来讲，目前还没处于限购的状态下来讲的话，还是可以自由流动的，而且，相对资金也比较充足，所以我觉得在这方面，目前的市场是比较正常的。

　　您认为泉州是否会被限购？
　　从目前我们的感觉来说，应该有可能吧，因为像泉州，如果真的有可能实行的话，当然会比现在更严格一点，但是即使没有实行的话，照我们来讲，已经是限购了。为什么这样说呢？因为从去年开始，银行的政策，已经对大泉州以外的有所限制，大泉州以外的基本上是不能贷款的。

　　目前市场情况是怎样的？
　　我们早在去年就开始预期，今年的金九银十不会像去年那么火爆，这个很明显，从政策，从银行，包括很多开发商，他们在推行这些楼盘的时候，很多客户也是按揭的群体，这样的话基本上款项都很贷，所以也出现了开发商到银行去争额度的这样一种现象。那我们二手房的一些购买客户的话，他

们也出现这种放款很慢的这种情况，其实就是银行的额度被缩减了，所以我觉得从大的政策来讲。应该市场是出于一种买房观望的状态，那卖方呢，期望值可能有一点点松动，处于这种现状，所以我觉得目前市场，比如说金九银十，应该不可能有去年那种氛围啦。

　　市场预期如何？
　　像现在这种状态，大家都对市场预期抱有比较不乐观的心态，谁也不知道明年又会出一个什么政策，当然资金回笼能够越快的话越好了。但是总体还是以刚兴需求作为主导，我相信，在市场主流下，会有一定增长，但是量不大。

　　限购是否会来？业界人士众说不一。供应量不断增加，楼市调控力度逐渐增大，楼市或将面临新一轮的调整已成事实。而在市场情况不明朗的情况下，泉州楼市会走向何方，大家又会怎样应对市场？让项目运营进入到良性状态，得到可持续发展，是目前多数开发商想要达到的目标。
对此，小编总结了一些开发商操盘的营销手段，看看大家都是怎样各显神通，让项目进入更好的运营状态。

【营销手段一】名人效应

　　所谓的名人效应是指通过名人的出现所达成的引人注意、强化事物、扩大影响的效应，而一般使用这种名人效益手法的均属于比较有实力的企业，企业的实力越强所请的名人越有社会影响力，而这种名人效应也成为开发f商的一种营销手段。以“精装豪宅”定位的万达公馆，在邀请明星、展示名品方面可谓是不遗余力。从陈慧琳吴佩慈再到“九球天后”潘晓婷，从宾利、兰博基尼到爱马仕、gucci等等，让人眼花缭乱。

　　代表楼盘：万达广场

【营销手段二】体验式营销

　　体验式营销是近一年来泉州楼市销售中经常 听到的一个名词，而采取这样营销手段的当以中 骏置业所开发的楼盘最具有代表性。体验式营销 主要是让购买者还没有拿到产品之前就可以体验 到产品的功能、性质等等，在楼盘销售中更倾向 的是在购房者还没有购买房源或者还没有拿到房 源之前可以看到楼盘所带给业主未来的生活，其 中很重要的就包括会所以及园林景观设计。
　　 代表楼盘：中骏·财富中心一期裕景湾、 二期雍景台、中骏·蓝湾半岛

【营销手段三】网上售房

　　网上售房对于泉州的购房者来说还是属于比较陌生的一个概念，但是自从位于城东片区的海城花苑在泉州产权交易中心推出的网上售房之后，泉州市民对于网上售房就再也不会陌生。网上售房是将房源信息、房源价格均公布在网上，购房者只要看中哪一个户型的房源就可以在网上自由报价，最后由价高者得。
　　 代表楼盘：海城花苑

【营销手段四】VIP客户优惠让利

　　优惠让利的营销手法可以说是十分常见的，也是一种通用的手段。一般泉州楼盘开盘之前都会进行一 个VIP客户的预约，VIP客户预约就可以在开盘享受一定的优惠活动，可以打到9.8折或者更低的优惠，同 时还可以享受每平米的一定优惠。这种VIP客户预约优惠让利不仅仅可以直接吸引到消费者，同时也可以 为楼盘的开盘之前积累一定的客户群体。另外，由于现在信贷政策以及房产政策的影响，很多泉州楼盘鼓 励一部分有能力的客户选择一次性付款，在一次性付款方面给出更多的优惠，例如在5月28日海景国际花 园推出3A#楼，主要户型在142—180平方米，起价在7000元/平左右，但是该楼盘推出开盘前三天9.8折 优惠，选择一次性付款者可以享受9.6折的优惠同时还可以享受100元/平的让利优惠。泉州楼盘往往在开 盘都会选择这样优惠措施或者在节假日也会适当的做出一些优惠活动，这种最为传统的营销方式依然得到 整个市场的认可。
　　 代表楼盘：富临嘉园、罗马家园、东海湾太古广场

【营销手段五】感恩回馈业主

　　很多人看到这个回馈业主的这个词语都觉得这不像是营销手段，应该是属于售后服务，其实不然， “回馈业主”也应该是属于营销手段的一种，这是作何解释呢？一般一个业主购买一个楼盘里面的房源 以后还是可能存在潜在的客户群体，他们可能会介绍他们的亲朋好友也选择同样的楼盘购买房源，这是 一部分有可能再次挖掘的人群；另外，举行回馈业主活动让非业主且有意向的客户在购买房源上面更加 积极，这给准客户一个心理上面的暗示；最后，举行回馈业主活动让更多的购房者知道楼盘的一种对业 主着想的态度，一种为业主做到更好服务，这样自然而然会提高楼盘本身的知名度与信誉度，从而引来 更多的消费者。在泉州楼盘中回馈业主的活动相当多，形式也比较多样，例如去年东海湾举行的台湾之 旅和今年举行的感恩家居节、新加坡城组织业主前往杭州和乌镇旅游、中骏·财富中心的“幸福体验馆” 等等都是一些回馈的典型代表营销手法，当中也得到业主们的广大认可。
　　 代表楼盘：东海湾、新加坡城、中骏·财富中心

【营销手段六】各出奇招

　　很多泉州开发商很喜欢做的就是进行“概念 炒作”，给自己的楼盘定义一个名词然后利用该 名词不断进行深化，从而达到营销的一个目的， 这在位于洛江区的汇龙·大江盛世楼盘中显而易 见，“红树湾区”这个名词恐怕要不是因为该楼 盘的反复强调，相信没有几个人会对此而有所了 解；另外，很多楼盘自从去年以来很喜欢举行产 品说明会，从较早的三盛·四季公园到最近的南益 ·鲤景湾，主要就是要在开盘之前让购房者全方位 的了解楼盘的优点，而一些楼盘也组织一些经济 论坛来分析当今中国经济趋势，从而引出投资房产的意义所在，为自己的楼盘增添更多的客户群体，泉州浦西万达广场与晋江万达广场就是使用这营销手段的典型 代表楼盘。
　　 代表楼盘：汇龙·大江盛世、三盛·四季公园、南益·鲤景湾、泉州浦西万达广场、晋江万达广场