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    2012年初,楼市延续了前一年的寒冬,行业内连呼吸都带着阵阵寒气。然而,持续了不足一个季度,这股寒气开始逐渐被春暖驱散,从局部到全面,楼市开始回暖,开发商们掩饰不住的笑脸成为定格在2012年的最后一个表情。 回顾2012年全国楼市,无论是购房者还是开发商,每一个置身于这个社会的人都或多或少地体会到了房价涨跌的味道。这一年,青岛的楼市发生了什么?让我们来一一盘点。
排行 楼盘名称 销量(套)
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排行 楼盘名称 销售额(亿)
 
    褒扬也罢,争议也罢,如何分析并正确看待2012青岛楼市成交量,新建住宅成交的区域分布、成交价格、户型区间等构成无疑是非常重要的一项参数,一一分析下来,2012年青岛楼市,依然是刚需当道。
区域销量排名:
    纵观2012七区五市新房成交,原胶南市以15905套的年度成交总量排名第一,新房成交总面积达到1626801㎡,单区新房成交量占全市年度全市新房成交总量的15.1%;李沧区以14702套的年度成交排名第二位,区域新房成交量占全市年度新房成交总量的14%;2012青岛楼市的年度销售季军胶州市全年新房成交13530套,成交量占全市总成交量的12.8%。2012年城阳年度新房成交13128套,仅稍稍逊色于胶州市,单区新房成交量占全市总成交量的12.5%。即墨,全年新房成交9909套,全市排名第五;第六名原黄岛区,全年新房成交9021套,最后是四方区年度新房成交8590套,排名第七位。
价格区间成交排名:
    从统计数据来看,在2012年1-12月青岛成交的94764套新建住宅中,6000元-8000元/㎡住宅销售量最大,成交总量达到了25294套,占全年住宅总成交量的26.7%,环比2011年增加了50.8%,上涨幅度惊人,是目前市场上购房者最能接受的价位。以6000-8000元/㎡的新房作为“分水岭”,站在这个分水岭往上看,2012年青岛市8000-10000元/㎡新建住宅成交9756套,10000元/㎡以上新建住宅成交11182套,二者各占据10.30%、11.8%,与2011年相比,中高端住宅初现回暖迹象。2012年青岛市6000元/㎡以下新房共累计售出了48532套,占全市住宅总成交量的51.2%
户型区间销量占比:
    从户型构成来看,根据青岛网上房地产公布数据显示:在2012年1-12月青岛成交的94764套新建住宅中,60—120㎡的户型是市场的绝对主流。其中,户型面积60㎡—90㎡的住宅成交量达44512套,成交面积达3579406㎡,占总房屋成交面积的47%,接近了住宅成交总量的一半;90㎡—120㎡的成交量达31312套,成交面积达3090728㎡,占总房屋成交量的33%。这两部分户型的总成交量占到青岛新建住宅总成交量的八成,是青岛新房市场上名副其实的主力军。2012年虽然楼市在一年的发展中已经艰难“回暖”,但在限购令的影响下,针对刚需的中小户型仍是青岛楼市中绝对的主力。
    根据青岛网上房地产统计数据显示,2012年青岛市新房成交量为105312套,新房成交面积10571381㎡,超过了1000万㎡。其中新建住宅成交量达94764套,住宅成交面积9319641㎡,新建住宅成交量比2011年的87419套多出6920套,年度成交量上涨幅度达到了8.4%。
·一月住宅成交2145套 1月开局青岛楼市就遭遇冰封,开发商几乎停止了销售推盘,最终1月份青岛市新建商品房总成交量仅为2615套,其中住宅成交2145套。创下了2009年以来同期“最低点”,2012年楼市开年不利,也由此开始了一整年的艰难回暖。
·二月住宅成交5192套 2月原本也是传统销售淡季,但由于3月1日起,《青岛市房屋专项维修基金管理办法(试行)》将开始实施,市区项目普遍出现集中签约情况,最终2012年2月全市新建商品房总成交5888套,其中住宅成交5192套,比1月上涨了142.1% ,比2011年同期也大幅上涨78%。
·三月住宅成交3449套 由于2月过分消耗了青岛市民的购房力,随之而来的3月市场再度落入“低谷”,全市新建商品房总成交3901套,其中住宅成交3449套,不仅明显不如2月,同比2011年3月也下降了35%。
·四月住宅成交3526套 4月,岛城项目普遍加大了优惠力度,促销潮从城阳、李沧区、开发区蔓延至市北,从“直降百万”的豪宅到单价不足7000元/㎡的刚需小户型新盘,一下子涌现出来。在开发商的积极努力之下,4月全市新建商品房总成交3856套,其中住宅成交3526套,
·五月住宅成交6935套 5月,岛城各大银行陆续恢复首套房贷8.5折利率,加上4月大批楼盘“低姿态”积极入市,2012年5月青岛市新建商品房总成交7578套,其中住宅成交6935套,与4月相比几乎翻了一番。
·六月住宅成交6881套 6月,基本保持了“红五月”的销售状态,全市新建商品房总成交7606套,其住宅成交6881套,同比、环比均呈持平状态。
·七月住宅成交9512套 7月,政策面给房地产市场更多宽松的空间,在连续两次降息的诱惑下,7月全市新建商品房总成交突破万套,达到10379套。不仅环比6月份明显上涨,同比2011年7月份也增长了23%。
·八月住宅成交9118套 8月延续了7月份楼市“盛夏”的火热,全市新建商品房总成交9901套,其中住宅成交9118套。
·九月住宅成交10549套 9月,开始几周成交平淡,最后一周在即墨保障房项目的热销带动下,即墨新房成交了2922套,最终拉动9月新建商品房总成交11734套,住宅成交10549套,出现了新建住宅环比上升14% 、同比上升35%的局面。
·十月住宅成交8756套 10月,新房成交明显成了“低谷”,全市新建商品房总成交9510套,其中住宅成交8756套,环比9月份下降了近两成。
·十一月住宅成交12787套 11月住宅成交12787套,环比上升34%,与2011年11月相比大幅提升85%,开创出年内新高。原因之一为青岛市区首批保障房上市,项目共计13个,房源多达5451套,这些项目多集中在11月完成签约。
·十二月住宅成交15240套 12月,青岛区域规划调整,胶南被正式合并至黄岛区。在发展前景利好、征收房屋维修基金及限购危机的三重因素影响下,12月份原胶南的新房成交红得发紫,新房销售量达6575套,比1—8月区域新房成交的总和还多。在胶南的带动下,2012年12月份青岛市新房共计成交17764套,其中新建商品住宅总签约量为15240套,成为了青岛房地产市场岁末成交的“最高潮”。

 
2012楼市:由寒至暖的巨大逆转
    无疑,2012年是楼市调控以来“拉锯战”最为激烈的一年。这一年,“总理式房价”曾多次给购房者带来希望。然而,在温家宝总理多次对楼市作出调控不能放松的要求后,在明着松绑会被中央打压的情况下,暗地里松绑、微调已是各地普遍的行为,而这些“上行下效”的行为也似乎得到了中央的默许,楼市调控执行层面的市场监管力度已然缺失。
    另一方面,从3月至6月,政策面相对宽松的环境已经逐渐取代了相对严厉的环境,央行在2月24日和5月18日,分别下调存款准备金率0.5个百分点;6月8日和7月5日,分别下调贷款利率0.25个百分点和0.31个百分点;住房公积金贷款利率也相应下调,五年以下(含五年)由4.45%降至4%,五年以上由4.9%降至4.5%。与此同时,商业银行也对个人首套房贷利率实施最低八五折的优惠,调整放松公积金政策.....这些措施不仅降低了行业的融资成本,也助长了购房者的乐观预期。
    年末岁尾,调控再次面临紧要关口,面对第四季度房地产市场的强劲反弹,2012年12月初召开的中央政治局会议要求“加强房地产市场调控和住房保障工作”,这无疑传递出清晰信号:未来调控决心不变,力度不减。然而话音刚落,重拳未出,全国各地地王的消息便此起彼伏。据相关机构统计,11月27日到12月26日之间的一个月里,就有8个城市的地王纪录被刷新。2012年,留给购房者的却除了失望还是失望,由年初的观望到年底的恐慌性购房,市场的刚需集中释放,推动各城市交易量攀升,众多购房者直呼“伤不起”。 >>详情

 
  2012年的青岛土地市场,从5月开始才打破僵局有所起色。从成交量上来看,2012年青岛各类土地总成交605宗,土地总成交面积达3247.52万平方米,其中居住用地成交162宗。从成交区域来看,原市内四区成交量较低,相反市郊成为成交主力军,其中土地成交区域最多的是即墨市,仅下半年便成交了557.60万平方米,其次为原胶南市。 ……>>详细
  从11月底开始,多个城市的土地出让价格频频走高。与全国土地市场一致,从12月5日至13日,仅仅9天时间,青岛就拍出12块土地,成交额达30亿元。岁末青岛土地市场正呈现出一派红火场面,土地供应的数量增长,与之相应的土地成交量也出现明显攀升,土地市场的回暖甚至催生出新地王的诞生……>>详细
·2月,国土部再度重提“禁墅令”
·6月,国土部发布《闲置土地处理办法》闲置土地满1年按地价20%缴费
·9月,国土部推进土地利用计划差别化管理
·11月,国务院修改征地补偿标准 可能至少提高10倍额度
    2012年12月份,国务院作出《关于同意山东省调整青岛市部分行政区划的批复》,决定对青岛市部分行政区划实施调整。撤销青岛市市北区、四方区,设立新的市北区;撤销青岛市黄岛区、县级胶南市,设立新的黄岛区。区域调整后,原胶南房地产市场受到利好刺激,该区是否将执行限购成为楼市热点……>>详细
     2012年,我市今年计划启动的20个危旧房改造片区中,已有7个片区正式启动,累计启动危旧房43处、约1.6万平方米,涉及居民约1350户;6个项目即将启动动迁工作;另外7个项目处于入户摸底调查、规划方案编制、征收补偿方案拟定等前期工作阶段…… >>详细
    2012年我市保障性住房公开配租配售数量达到8701套,几乎相当于近年来公售房源总和,加上今年我市共配租500余套租赁住房,我市圆满完成年初确定的配租配售保障性住房不少于9000套的任务目标。>>详细
  新的起点总会有很多新的美好希望,2013年楼市也会继续涌现新的项目,哪些楼盘已经确定要在新的一年亮相了呢,让我们先睹为快。
 
  2013年的楼市将怎么走?供求关系至关重要。在住宅存量最为集中的原胶南市,2012年12月一个月就卖出了6000余套房,消化了该区库存1/3。虽然高库存压力依然存在,但2013年上半场供应量放缓,6成网友表示明年上半年出手,供需关系或许会在2013年出现新的转变?
  政府调控政策是否具有持续性和2012年年末房地产市场翘尾现象所造成的老百姓恐慌情绪,都为2013年房价上涨留下隐患。房价会暴涨吗?有可能。如果没有更严厉的政策出台,需求旺盛的二线城市去库存化、相对需求一上来,土地供应不足,房价很有可能出现暴涨。
  各种限购政策都出台了,还有什么招数控制房价上涨?征收房产税被认为是抑制房价上涨的有效办法,但专家们大多表示,房产税在楼市调控中的作用不大。目前来看,上海、重庆两地试点的房产税起到一定作用,但从税基、税率来看,对楼市调控的作用十分有限。
 
  如果说之前房企洗牌还只是预言,那么到了2013年初,这个预言基本实现了大半,外地大鳄通过2012年的销售业绩,牢牢把握并逐步扩大了市场份额,本土企业渐渐退出销量榜,强者愈强、弱者愈弱,在2013年市场上,大鱼变大挤走小鱼的情况已经成为定局。