2011年楼市年度盘点之土地篇—

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2011年终于走到了年末，在严厉的楼市调控政策中，广州土地市场弥漫着几个关键字：“推地潮”、“土地流拍”和“土地底价成交”。不管怎样，这一年的土地市场留给我们的思考的确很多，或许，新一轮的行业洗牌即将到来，让我们重新审视房地产行业，让这一行业重新回归到理性的坐标。在新的一年里，广州楼市充满着机遇与挑战，谁能够完整走完这条调控严厉的政策大道，谁就能够主宰浮沉！

土地市场退火房价再临降温

几经“努力”，在12月20日，北京当年的土地出让金收入才勉强达到了1006.6亿元人民币。而在上一年的11月19日，北京土地出让金收入就已经突破1000亿元“大关”，北京土地出让金当年全年收入创纪录地达到了1642亿元。
受到持续而严厉楼市调控影响的“土地财政”，并非只有北京一地。包括上海、广州、深圳、杭州等地在内土地出让金收入均呈现大幅下滑。[详细]

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普通城市表现好于重点城市:作为“十二五”开局之年，各地纷纷表现出强烈的发展意愿，其中，全国居住用地（剔除保障房用地）供应计划较去年实际供应量增加约5成左右。然而，受空前严厉调控政策的影响，1~11月国内60个大中城市居住用地成交量同比下降29%。[详细]

交投分化宅地平淡商办活跃

为防止流标带来的不利影响，自2010年首轮调控起，多个城市相继推出“预申请”制度。受此影响，上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、长春、南京8城市2010年居住用地成交率均高于2009年。然而，随着调控深化，2011年住宅成交放缓显着，这直接导致房企库存压力大增。[详细]

地价坚挺房企购地意愿低

迫于地方债务压力及供地目标，多城市在目前市场不景气现状下依然加大土地投放。然而，依照目前的发展态势，年底前流标预期依然强烈。北京以降低保证金、放宽付款期限以及减少保障房配建等多种方式吸引房企购地，表明出让条件放松已初露端倪，预计在目前惨淡的市场环境下，或将有其他城市跟进。[详细]

流标或将持续 2011市场低迷成定局

数据上看，13个重点城市1~11月商办用地出让金同比上升63%，仅深圳、长春2城市同比下降，而同比上升的城市中，北京、广州、天津、成都、南京、苏州、长沙7城市商办用地出让金多达去年同期的2倍以上。13个重点城市商办用地出让金比重由去年的17%提升至2011年的31%。[详细]

地价坚挺房企购地意愿低

从4个一线城市重点发展商务区商办用地的出让情况来看，北京朝CBD及丽泽商务区出让收入占北京商办用地出让金达60%，上海的虹桥商务区、临空园区及世博园区占比亦达到47%，广州琶洲商务区及深圳后海商务区分别占比46%及83%。[详细]

广州本月将推逾百万平米土地

各地中心城区土地数量有限，同时动迁成本高，因此未来价格下行空间有限。而郊区土地存量丰富，且收储成本较低。加上近年来随着城市规模扩大，主要城市郊区土地价格普遍有大幅上涨，部分地区上涨过快，因此未来价格下调可能性大。[详细]

适者生存因势利导转危为安

数据来源：中原土地检测系统、中原集团研究中心

※本年度关键词你猜对了吗？

相比起去年广州土地市场状况，2011年广州土地市场亦出现其独有的关键词！底价成交、高底价、广州南站、取消拍卖，这4个词当选为本年度土地市场关键词！

底价成交

楼市调控下，土地市场受到的负面影响也愈发明显。
纵观今年全国土地市场，各地政府推出的土地多遭流拍，即使有成交也多为底价成交。

业内资深专家韩世同表示，今年多个城市土地供应量不平均也是导致土地成交量减少的原因。今年上半年市场稍微好的时候，政府推出的地块比较少；下半年整个楼市低迷的时候，政府又推出了大量的土地，但此时开发商的资金链越来越紧张，再不愿意花大量资金买地。[详细]

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高底价

表面上是降了，实际还是很高！
8月份，全国133个城市成交楼面均价为1203元/平方米，环比下降6%；其中住宅类用地成交楼面均价为1619元/平方米，环比下降9%。平均溢价率持续维持在低水平（8%），较7月减少5个百分点。不少开发商的投资部门实操手透露，成交均价和溢价率的变化，可能是出让底价下调，也可能是土地供应结构、性质所致。地方政府地价不让步，或许才是土地成交量下调的一个更为重要的原因。[详细]

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广州南站

在今年广州市的推地计划中，广州南站地区也是重要的一块，计划推出包括住宅、商住、商业等各种性质用地20宗，总用地面积约30万平方米，总建筑面积225万平方米。对于敏感的房地产商来说，任何风吹草动的规划利好都会被拿来作为楼盘升值的砝码加以炒作。而南站地区的开发，带给番禺的将是除了住宅以外的，一个以商业为主的强大拉动引擎。[详细]

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取消拍卖

广州再次中止即将出让地块的拍卖。11月15日，广州市国土房管局官网上挂出公告，叫停当周五天河区和花都区共7幅地块的拍卖。这已经是11月内广州第三次叫停挂牌准备出让的地块，三次一共取消出让31幅地块，其中24幅为广州南站地块。
专家认为，楼市成交低迷的现状已影响到土地市场，政府卖地应改变策略。[详细]

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珠江新城B2-11地块为商业金融业用地，用地面积5948平方米，规划建筑面积71376平方米，挂牌起始价98499万元，起始楼面地价13800元／平方米。
经过竞价，广州常元房地产开发实业有限公司以128000万元竞得，成交楼面地价17933元/平米，溢价率30%，再次刷新商业地王记录。[详细]

冷市中的CBD地王：珠江新城B2-11商用地

白云区白云大道AB2911022地块起拍价13535.8元/平方米。这一价格也吓退了不少开发商，仅有万科报价，结果毫无悬念地以12.697亿元收入囊中。

紧接着亮相的番禺区桥南街番禺中学西侧CQNJ11-03地块和压轴登场的番禺区沙湾镇龙岐村万科金色城品北侧CQNJ11-02地块，最终，都被君华集团纳入囊中。[详细]

底价最高的白云新城商住地

临近拍地前3小时，广州国土局再次于官网发布公告，12宗地块再度临时宣告推迟，因故终止出让。
广州南站BA0501034、BA0501009两地块由奥园竞得，广州尚泰则竞得了广州南站BA0501006地块，海珠区琶洲地块由远大置业和广铝联合竞得，凯德惠居拿下番禺两宗地。[详细

生不逢时南站地块遭遇一推再推

据了解，在经历了延期出让后，11月28日荔湾区大坦沙铁路以北地块成功出让，底价30.7亿元、折合楼面地价5205元/平方米，被广州市地下铁道总公司与广州市辉兆有限公司联合体拿下。
这也是大坦沙首幅住宅地出让，虽然顺利卖出，但广州土地市场再现“零举牌”。[详细]

30.7亿大坦沙巨无霸总价年度最高

全国首宗试行“限地价竞配建（保障房）”出让形式的住宅用地———芳村旧龙溪高尔夫AF030448地块4月28日下午开卖，竞拍者仅有保利地产和越秀城建。保利地产在网上的报价为78850亿元，比越秀城建的报价高出500万元，地块最终被保利地产摘得，人们期待出现的“竞争建设保障房”一幕并未真正出现。[详细]

芳村旧龙溪高尔夫地块试水双限双竞遇冷

2011年9月1号，广州今年以来最大规模土地拍卖会在广州市房地产交易登记中心进行。
各路媒体都在期待这次土地拍卖会有很激烈的竞价场面出现，谁知道接下来的土地拍卖会主持人宣布了一下当天土地拍卖的结果，大部分都以底价成交，冷谈收场，让媒体朋友唏嘘不已、大失所望。[详细]

零举牌零溢价今年规模最大拍地会冷淡收场

近日，广州市财政局长袁锦霞向广州市人大常委会作报告时透露，最新预计广州土地出让金收入290亿元，这个数字仅为年初预算502.5亿元的57.7%。而在2011年10月，广州市人大常委会第四十五次会议审议批准，市本级土地出让金收入计划调整为399亿元，比年初预算502.5亿元缩减103.5亿元。[详细]

黎文江：穗卖地收入捉襟见肘何以为计

近三年的数据显示，广州对土地出让金的依赖其实越来越大。
2008年财政收入843亿，土地出让金收入173亿，占比20.5%；2009年财政收入1107亿，土地出让金收入323亿，占比29.2%；2010年财政收入1399亿，土地出让金收入455亿，占比32.6%。[详细]

韩世同：卖地收入缩水地价或跌更快

据中国指数研究院的数据显示，今年1～9月，广州共计推地132宗，成交95宗。截至9月21日，土地出让金收入仅为206.06亿元，虽同比增长67.57%，但仅完成全年计划的31.87%，预计全年国有土地出让金减收103.5亿元。一叶知秋，面对土地财政因为土地底价成交和流拍带来的窘迫，我是喜比忧多。[详细]

申格联：乐见土地流拍

《2011年中国130个城市土地市场交易情报》，报告显示，2011年全国130个城市土地出让金总额为18634.4亿元，同比减少13%。其中上海土地出让金1260亿元，位居全国第一，但与去年相比减少16.7%；北京位列第二，同比减少37.9%，降幅非常明显。成交量减少和成交单价下降是住宅类用地出让金减少的主要原因。[详细]

谢逸枫：2011中国土地财政全面破产

时间	地块名称	建筑面积(平方米)	成交价	楼面地价	竞得人	备注
2.24	广州开发区JGQ-D6-1地块	——	2,362万元	600元/㎡	广州联油能源有限公司	详细
2.28	南沙2011NGY-1地块	——	1,696万元	341元/㎡	广州市增艳织造有限公司	详细
2.28	南沙2011NGY-2地块	——	246万元	420元/㎡	广州市南英机动车辆检测有限公司	详细
2.28	南沙2011NGY-3地块	——	1,739万元	400元/㎡	瓦卢瑞克核电管材（广州）有限公司	详细
2.28	南沙2011NGY-4地块	——	4,183万元	342元/㎡	广州造纸集团有限公司	详细
3.4	番禺区东环街东升工业区储备用地地一	≤76,377	11,984万元	1,569元/㎡	中国南方电网有限责任公司调峰调频发电公司	详细
3.4	番禺区东环街东升工业区储备用地地二	≤108,466	3,997万元	368.5元/㎡	中国南方电网有限责任公司调峰调频发电公司	详细
3.24	琶洲AH040229地块	116,916	58,458万元	5,000元/㎡	广州鼎尚股份有限公司	详细
3.24	琶洲AH040218地块	≤ 98,710	49,355万元	5,000元/㎡	广东欧派家居集团有限公司	详细
3.24	琶洲AH041007地块	≤ 100,830	45,374万元	4,500元/㎡	东凌集团有限公司、广州东凌实业集团有限公司	详细
3.24	番禺区石楼镇大岭村（名人山庄）地块	≤ 168,012	43,729万元	2,602.7元/㎡	碧桂园	详细
4.28	荔湾区高尔夫球场AF030448地块	≤178,937	78,850万元	4,406元/㎡	保利房地产（集团）股份有限公司	详细
4.28	番禺区桥南街中心城区中心医院北侧	≤125,291	48,189万元	3,846元/㎡	奥园集团有限公司	详细
4.28	番禺区大石街朝阳东路	≤6,243	3,620万元	5,798元/㎡	广州敏骏房地产有限公司	详细
4.28	番禺区新造镇小谷围岛DSW0402地块	——	2,090万元	——	中国石油天然气股份有限公司广东广州销售分公司	详细
7.19	天河区珠江新城B2-11地块	≤71,376	12.8亿元	17,933元/㎡	广州常元房地产开发实业有限公司	详细
8.8	南沙区编号2011NJY-4号地块	≤169,927.2	4.6亿元	2,707元/㎡	碧桂园	详细
8.8	南沙区编号2011NJY-5号地块	≤340,266.6	9.1亿元	2,674元/㎡	碧桂园	详细
8.8	南沙区编号2011NJY-6地块	≤30,895.5	8,300万元	2,686元/㎡	广州中盈置业有限公司	详细
8.8	南沙区编号2011NJY-7地块	≤41,349	4,180万元	1,011元/㎡	广州市长胜投资有限公司	详细
8.8	南沙区编号2011NJY-8地块	≤233,021.6	8.3亿元	3,562元/㎡	广州南沙经济技术开发区森华木业有限公司	详细
8.8	开发区编号SDK-D-2地块	——	16.8亿元	——	中海和广州金誉实业投资有限公司联合	详细
9.1	荔湾区旧龙溪路（高尔夫球场C地块AF030655）商业用地	≤40,375	1.307亿元	3,237元/㎡	广东邦华集团	详细
9.1	白云区同德围鹅掌坦宅地	31,847	7,847万元	2,644元/㎡	广东邦华集团	详细
9.1	大学城六块地	338,966	13亿元	元/㎡	广州市番禺信息技术投资发展有限公司	详细
9.1	花都炭步商业用地	35,647	3,768万元	1,057元/㎡	广州中铼房地产开发有限公司	详细
9.5	广州开发区科学城 KXC-I4-7	96，984	14.1亿元	6,308元/㎡	越秀地产	详细
9.8	黄埔区文冲状元山护林路文辉地块	≤96,638	5,346万元	553元/㎡	广州富和汽车用品有限公司	详细
9.8	黄埔区文冲状元山护林路富和地块	≤45,946	2,524万元	549元/㎡	广州富和汽车用品有限公司	详细
9.18	白云区白云大道AB2911022地块	≤93,803	12.697亿元	13,536元/㎡	广州万科	详细
9.18	番禺区桥南街番禺中学西侧CQNJ11-03	≤90,378	51,264万元	5,672元/㎡	君华集团	详细
9.18	番禺区沙湾镇龙岐村万科金色城品北侧CQNJ11-02地块	≤85,151	5.56亿元	6,530元/㎡	君华集团	详细
10.13	广州市花都区新华街迎宾大道花都区交通局以东（J10-XH01）地块	≤19,600	8,500万元	4,337元/㎡	广州亚美置业有限公司	详细
10.26	海珠区新港东路以北，琶洲大道以南AH040215地块	≤82,873	49,925万元	6,024元/㎡	广州星河湾实业发展有限公司	详细
10.26	海珠区新港东路以北，琶洲大道以南AH040216地块	≤104,144	62,299万元	5,982元/㎡	广州从兴电子开发有限公司	详细
11.1	广州南站BA0501034	96，984	48,492万元	5,000元/㎡	奥园	详细
11.1	广州南站BA0501009	36，773	18，387万元	5,000元/㎡	奥园	详细
11.1	番禺榄核镇地块	占地面积25,191	9,877万元	2,208元/㎡	凯德惠居	详细
11.1	番禺榄核镇地块	占地面积105,928	20,506万元	1,072元/㎡	凯德惠居	详细
11.1	广州南站 BA0501006	≤ 58,586	30,335万元	7,000元/㎡	尚泰集团	详细
11.1	海珠区琶洲AH040139地块	——	87,618万元	——	远大置业和广铝联合体	详细
11.1	番禺区广州南站核心区BA0501074	≤119,137	——	——	——	详细
11.1	番禺区广州南站核心区BA0501077	≤43,425	——	——	——	详细
11.1	番禺区广州南站核心区BA0501131	≤108,711	——	——	——	详细
11.1	番禺区广州南站核心区BA0502111	≤52,958	——	——	——	详细
11.1	番禺区广州南站核心区BA0502112	≤50,887	——	——	——	详细
11.1	番禺区广州南站核心区BA0502131	≤48,583	——	——	——	详细
11.1	番禺区广州南站核心区BA0501119	≤124,840	——	——	——	详细
11.1	番禺区广州南站核心区BA0501126	≤118,181	——	——	——	详细
11.1	番禺区广州南站核心区BA0502118	≤56,967	——	——	——	详细
11.1	番禺区广州南站核心区BA0502129	≤36,767	——	——	——	详细
11.1	番禺区广州南站核心区BA0501107	≤115,299	——	——	——	详细
11.1	番禺区广州南站核心区BA0501116	≤110,648	——	——	——	详细
11.8	番禺区广州南站核心区BA0501082	≤76,721	3.8亿元	5,000元/㎡	广州耀中房地产发展有限公司	详细
11.8	番禺区广州南站核心区BA0502122	≤18,193	1.2亿元	7,000元/㎡	广州市尚泰投资有限公司	详细
11.18	天河区广氮地区AT06070307南部地块	≤112,716	——	——	——	详细
11.18	天河区岐山路183号AT1009901地块	≤104,925	——	——	——	详细
11.18	天河区岐山路183号AT1009001地块	≤106,976	——	——	——	详细
11.18	天河区岐山路183号AT1009902地块	≤130,970	——	——	——	详细
11.18	天河区岐山路183号AT1009003地块	≤79,552	——	——	——	详细
11.18	天河区岐山路183号AT1009903地块	≤80,150	——	——	——	详细
11.18	天河区岐山路183号AT1009011地块	≤82,806	——	——	——	详细
11.18	花都区花山镇106国道以东J08-HS1地块	≤279,270	——	——	——	详细
11.21	白云区新广从公路东侧AB1006068	≤71,540	3,262万元	456元/㎡	深圳市宝鹰建设集团股份有限公司	详细
11.21	白云区新广从公路东侧AB1006071	≤68,718	3,113万元	453元/㎡	广东久量光电科技有限公司	详细
11.21	白云区新广从公路东侧AB1006075	≤55,768	2,543万元	456元/㎡	深圳市宝鹰建设集团股份有限公司	详细
11.21	白云区新广从公路东侧AB1006080	≤39,010	1,767万元	453元/㎡	武汉凌云建筑装饰工程有限公司	详细
11.21	白云区新广从公路东侧AB1006083	≤18,610	837万元	450元/㎡	中国联合网络通信有限公司广州市分公司	详细
11.21	白云区新广从公路东侧AB1006105	≤18,464	831万元	450元/㎡	广州通聚商贸有限公司	详细
11.21	白云区新广从公路东侧AB1006108	≤68,986	3,125万元	453元/㎡	广州安达汽车零部件股份有限公司	详细
11.28	荔湾区大坦沙地块	近59万	30.7亿元	5,205元/㎡	广州市地下铁道总公司与广州市辉兆有限公司联合体	详细
11.29	番禺区化龙镇现代产业园A-1地块	≤66,903	2,825万元	422元/㎡	申雅密封件（广州）有限公司	详细
12.26	黄埔区云埔工业区（南岗片）第51号地块	≤ 23,771	855万元	3,086元/㎡	广州骏丰医疗器械有限公司	详细
12.26	花都区新华街三东大道以南（J09-XH02地块）	≤10,755	3,323万元	3,090元/㎡	广州溢桂汽车销售服务有限公司	详细

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