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主持人：今年讨论的楼市话题中，限购限价对从化的影响虽不比对增城的大；最近，据媒体10月14日消息，根据2009年颁布的《从化市常住人口调控管理实施办法》，广州从化入户政策确定将在2011年年底取消。
资料显示，从化楼市目前七成以上的买家都是非从化本地人，其中一半以上是为了入户而购房。在广州中心区限购以后，从化由于限价不限购，外地购房者的比例持续增高，甚至出现一二手房房价倒挂的现象。
如今，还有不到3个月从化购房入户的政策就会被取消，从化楼市会发生什么变化呢？当地政府、开发商和购房客又会做出怎样的反应？
关注楼市话题，解剖楼市真相。敬请关注我们第45期的楼市观察。
首先介绍一下今天的嘉宾，他们分别是：
大银家按揭董事总经理 黄家荣
广州汉唐房地产实业有限公司总经理 李霖
主持人：9月23日从化市第十二次党代会开幕，从化市委书记黄河鸿如此描绘从化的发展蓝图。他指出，从化将深入推进"大交通、大旅游、大产业、大平台"发展战略，建设珠三角最宜居生态城市。从这样的规划蓝图方面出发，请问如何评价从化现在楼市的发展？黄总先说一下吧。
黄家荣：我们对从化关注的时间比较长，从1997年我在南方晚报做记者对从化这一块也比较关注和了解，从化对广州是一个大趋势的重要组成区域，还是有它的一些独到之处，首先是开发的土地不多，还有原始的森林、生态保持比较好，这是它的一个优势，从化这么多年的发展，从化也是成为广州楼市的一个增长点，国家对房地产政策的一个严厉的调控，从化针对楼市的成交也是一个重要的贡献区域，因为它不限购，所以有一个很好的利好。还有购房入户也是带来客源的优势，现在提出"大旅游、大产业"的发展战略，实际上是从化整个城市战略的新指标，对于从化未来的发展是楼市的整个提升，那么对这一块的产品提出了更高的要求，比较低档次的装饰，造型是单体楼，花园是一个生态型的花园，要跟广州市内人文化的绿化，从造型到外观，然后分类管理的规划，人均化的调整有更高的要求，对它来说整个传统有一个提升的机遇，也是在新形势下从化要获得新的生命力和资源的提升。
李霖：评价广州从化的楼市，首先我们不得不承认它是一个后发的事实。先发有先发的好处，例如就是中心城区；后发有后发的优势，例如从化。后发可以吸取先发的经验来发展自己。例如从化区，当地的生态资源就是一个优势，温泉就是它的一个重要代表。
深入推进"大交通、大旅游、大产业、大平台"的发展战略，建设珠三角最宜居生态城市，需要要求从化区结合当地实际状况，利用当地生态资源，又要以人为本，做好当地楼盘，提升自身楼盘竞争力，这样才能使从化区楼市得到可持续发展。
主持人：虽然同是只限价不限购的两区，而且社会上总是将从化与增城合并到一起说话，但是从化与增城总有许多差别之处，那么在楼市方面，从化增城又有什么不同之处呢？刚才黄总说到从化是广州的一个楼市增长点、贡献点，那么请简单来说一下从化、增城又有什么不同之处吧。
黄家荣：从化是介于花都跟增城之间，花都在西面，增城在东面，而从化是往北面，所以它的整个区域的位置，在客户方面，应该来说有两个路网，但是说实话购房者的需求其实对这种区域的影响很大，主要还是你的产品适不适合他，你的产品能不能满足他，你的价格是不是优惠，环境是不是够好，再加上购房入户能够带来很多的优势，所以还是它的一些质量问题，增城应该是一个大的建设区，对它的一些生活设施，一些需求会有一个户型上的需求，而且增城还是属于发展比较快的区域，从化和它既有相通之处，又有各自的特色。
李霖：没错，增城从化两词的确经常被人们连在一起来说出来，他们目前的状况都是只限价而不限购，这都是一个他们的巨大相同点，而且两者还有更多相同点。但是，细想一下，增城从化也有很多不同点的。地理位置就明显不同，这个大家都可以明显知道。另外，产业板块和城市发展方向也有不同。增城是一个工业推动商业发展的区域，所以污染也比从化的要大要多。而从化是一个生态资源比较丰富的地方，定位与增城不相同，例如可以发展旅游业、养老度假都可以的。这些都是增城从化的不同之处。
主持人：刚才黄总说到从地理方面说明了增城和从化有相同之处有不同之处，而有一个特别强调，就是说不管怎样的楼盘，它自身质量、竞争力如何始终是决定楼市发达与不发达的方面。而李总也提到地理位置不同的方面。
第三个问题，尽管从化拥有美好的规划蓝图，但是就目前来看，当地楼市还远不及广州中心城区的繁荣。到底制约从化楼市发展的因素有哪些？
黄家荣：其实说到从化不及广州中心城市，首先是它的一个地理位置来决定的。广州中心城市是广东省的政治、经济、文化中心，从化只是有郊区性的一个市，实际上也相当于一个区，就像有人拿深圳与广州比，深圳怎么能跟广州比呢？第二个是经济。广州中心城区的经济实力雄厚，大手法的投入，从化也是具备的。比如这一次亚运会，投资基本上投在广州城区的市容市貌上，投了几百亿上千亿，从化投了一个厂，是广州市贷款的一个城，所以给了它一个放款的机遇。另外一个原因，现在可以很少有人知道，我们做记者的时候，广州市政府的整体规划蓝图，叫做北抑南拓，抑制北面，发展南面，整个十年从2000年到现在的时间，大家可以看到，北面除了白云机场没有什么大的市政建设，但是南面设立南沙区是一个巨大的举措，建广州南站，也是非常大的设施建设，亚运村全部都在番禺和南沙，体现了十多年前广州市政府北抑南拓的政策。
所以说现在番禺也好南沙也好，基础设施的各种建设非常多，包括了快速路和高速路，还有一些地铁线路，都加快了建设。这方面是一个政策的规划倾斜。
第三方面是它的地理位置，从化是在北面，南面还是有一些先天优势的，从化感觉上没有这么紧密，相对来说番禺的会更好一些。番禺原来是水路的，陆路原来是不通的。珠江很多的直系水系，原来没有接洛溪大桥的时候全部都是摆渡过来的，然后再是铁路，到华南干线，然后又是经济高速，地铁一直通到南沙去了，后来又有了高速铁路。
这种布局设计规划跟定位有关，你还有发展空间，他也有发展空间，还比较大，但是你从化这边城建是比较高一点，但是这个地方没办法扩展，因为它本身面积很大。南沙又是珠江的入海口，是很密切很发达，它有可续的发展空间。广州政府对从化还是非常重视的，因为各方面能考虑到它的都尽量考虑它了。亚运会还是把赛马的部门设施设在从化这里。广州市政府的整体规划和整体的区域还是做得非常优秀的到位的。
主持人：李总怎么看待这个问题？
李霖：怎么说呢？就目前而言，从化楼市远不及广州市中心城区的繁荣，我觉得这个说法也不是很妥当。我们不可能把每个区域都建成市中心的，对吧？每个区域都有每个区域的发展特色，例如：中心商务区，生活休闲区，等等。这些都要根据它的地理位置、政治地位以及政府规划来说的。毕竟有规矩才能成方圆，一切都要因地制宜，一切都要从实际出发，结合从化当地情况来发展。
除了上面谈到的地理位置、市政规划、政治地位之外，我个人觉得制约从化楼市发展的因素还有当地政府产业规划的短视，开发商的急功近利，买房人眼光的短浅。简单来说，就是当地政府对从化相关产业的布局与规划没有得到比较全面的探讨；开发商唯利是图，试图增加自身收益；买房人的眼光聚集在广州中心城区板块，忽视了从化楼市的崛起。这些都是我需要强调的几点，也是制约从化楼市发展的因素。[page]
主持人：据媒体10月14日消息，根据2009年颁布的《从化市常住人口调控管理实施办法》，广州从化入户政策确定将在2011年年底取消。这将意味着作为广州最后一个还有购房入户政策的区域，从化的购房入户政策将在今年年底到期。请问，政府出台这个政策是意欲何为？
黄家荣：其实购房入户政策在广州已经有十多年的历史了，广州市中心城区就出现过购房入户，一些大的楼盘都是政策先行的，我原来在广州买第一套房，也有入户的指标，那时候是40平方就可以入户了，90平方可以入两户，但是我没要，因为当时购房是一个很大的家庭支出，当时房价相对于当时的工资还是很高的，为了鼓励房地产的发展，广州市政府就鼓励入户，后来就逐步在中心城区取消，然后郊区和边远的地方还是有这个政策，是对他们楼市的一个补充发展。
现在广州市常住人口应该到了1500万了，由我们知道原来的400万，到后来的800万，到1100万，再到了现在的1500万，人口的增长速度是非常快的。人口增长之后，各种相应的支出和成本就比较大，比如说吃喝拉撒睡、社会治安，比如孩子的教育问题、老年人的福利保险等等，都会成为一些综合性考虑的问题，再加上现在的人口比较多，广州目前相匹配的城市发展已经到了一定的饱和程度，所以政府取消了相应的购房入户。
从化其实从广州能够享有入户的政策是给了它足够的政策倾斜的，所以现在要取消这个政策应该是一个正常的政府作为。
主持人：李总是怎么一个看法呢？
李霖：当初广州市政府2009年出台这个《从化市常住人口调控管理实施办法》，已经确定在2011年年底取消，也就是今年年底取消。至于问出台这个政策是意欲何为呢？我想到的是这是一个历史问题。这个政策可以追溯到上世纪90年代了，这个政策的持续时间已经有一定时间段。如同广州市政府打了这张牌已经够时间了，现在快到该收牌的时间点，这个也是根据当时政策的制定与结束相关的，如期取消无可厚非，合情合理。
主持人：对，整个政策本来就规划到今年年底，这是按规定取消的。
下一个问题，据我了解，当地有些楼盘还打着"1/3的价格搭乘入户广州末班车"、"入户广州最后机会"的标语来吸引购房客，甚至有些看房客还带钱到售楼中心咨询并准备下订金。部分从化的房价也因此水涨船高，由今年初电梯楼每平方米均价4000~6000元上升到6000~8000元，最高更是突破10000元。先说一下入户指标，就是购买70-75平米可申办一个非农业户口，而95-144平米就可以申办两个，144平米以上就可以申办三个。看到最后从化楼市的疯狂，黄总您是如何评价这个现象的？
黄家荣：这个事情对我来说是很平静的。第一，广州人经商的意识很厉害，广州是南方经商的汇聚地，很会把资源、政策优势发挥到极至，这也是全国值得学习的地方，包括我自己。
第二，这种网上的涨价，是市场经济的自然现象。
第三，没有对错之分，你涨别人就不买了吗？涨价合适的话，可能销售额会更大一些，利润涨的幅度没这么大的话，可能消化得更好一些，这与入户的需求有很大关系，比如他的资金储备，他入户了对以后学校的晋升选择，还有它对房子本身的评估、环境、户型、实用性、喜好等等都会成为他选择的方面，现在是由政策来推动的，所以这方面可能还没有上升为像我刚才说的综合性考虑这么大的比重，现在仅仅是跟风的。但是它也看人的，很多人都是希望可以两全其美的，可以买一个好的房子又可以入户，这种情况比较多。
主持人：我们也不能排除这些人里面有一些刚需者。
李霖：由于从化具有这个购房入户的优惠政策，而最近炒得比较热的就是从化当地迎来"最后的疯狂""搭乘入户广州末班车"的现象，楼价也因此不断上涨很多，甚至像主持人你说的那样，楼价破万元。
谈到怎么看待这个现象，我认为这是一个历久以来的中国户籍问题，这个问题比较长远，也很难得到完全解决。现在摆在眼前的就有一个从化购房入户政策，吸引购房客到从化购房入户。但是这个购房入户政策的有效期限剩下不到三个月的时间，所以，很多人都跑到从化购房，就出现了目前这种水涨船高的最后疯狂现象。
主持人：下一个问题，从化户口跟广州户口是不一样的，并不能享受很多广州的资源，为什么还是有那么多的人想要通过购房的方式入户呢？为户口争抢从化楼盘，背后反映的又是什么问题？
黄家荣：这个事情是这样的，从化户口和广州户口肯定是不一样的，即使是广州市内的户口和天河、番禺的也是不一样的。但是为什么说从化的户口和广州市的不一样，还有这么多人想通过购房的方式入户呢？其实这是有一个客观的原因，能够入户广州肯定很好啦，广州是一个重要的区域，但是没有这么容易入户。在法理上有一个道理叫做"退而求其次"，我不能搞最好的，那就"退而求其次"，那就是入户从化的。它毕竟也是接近广州，不仅接近广州，他还是广州这个大城市管辖区，但是它离广州市中心区是有一定的距离，不过它至少比清远，比韶关、比其他地级市是要强的，它靠近广州，毗邻广州，优于其他地区。
户口抢夺楼盘背后反映什么问题呢？这个还是中国户籍制度对人们的影响，中国长期的范围来看，会逐步取消户籍制度，不过是一个漫长的过程，需要国家的配套。比如说美国是没有很强的户籍制度的，你只要是美国的公民，带有美国的身份证，那么你想住在纽约或者其他的洲都是没有问题的。反正在美国的境外就不行，出国你只需要带护照就可以了。但是中国不行，还没有达到这个程度，这是不同的国家的不同国情。这是中国的户籍制度导致的，不是说美国的制度就是最好的，而是说中国制度还是适合了中国的国情，也是从实际出发。
第二，因为户籍制度带来了子女的教育和就业问题。比如说父母在这边工作，父母能力比较强，但是他有没有户口无所谓，但是他的子女要带在身边教育好一点，看着他健康地成长，希望有一些好的条件来读书，但是户籍制度的限制对他有很大的影响，没办法只能通过购房入户的方式来解决。主要就是子女教育成为重大问题，我所知道的大部分都是因为子女的教育问题，然后进行住房入户。
第三，比如说家里人，本身有人在广州工作，那么他也想在这边长期居住，在这边买房也可以顺便入户。又比如说一种情况，在这边是工作的，或者说长住在这边的，办一个护照不仅是费时费力，长期住在这里不稳定的飘浮感很强，户口转过来以后就觉得在这里扎根了，是在这里过日子的。
李霖：确实，从化户口不能跟广州户口同日而语，但是出现"最后的疯狂"这种现象，我联想到一个问题，那就是那个城市农村的发展问题，两者发展不平衡，很多外地购房客来到广州从化置业买房，碰上这个购房入户政策，更容易吸引人来到从化买房。对于购房入户后，虽不能与广州户口媲美，但是至少也可以帮助自己和家人享受部分福利，例如：子女的教育问题，子女读书方面的优惠；子女长大后的就业问题。还有，在从化购房还可以提高一下生活质量，例如从化拥有独特的生态资源：温泉，新鲜的空气，如果想休闲、旅游、度假、养老，这些都可以到从化实现。[page]
主持人：我想问一下投资置业方面的问题。在剩下两个多月的时间里，开发商在价格方面做出怎样调整去凸显从化的魅力呢？而购房入户政策的取消对哪些类型的楼盘影响更大？开发商在产品设计，价格调整方面又如何应对这个政策的变化？
黄家荣：开发商在价格等方面做了什么调整应对这个优惠政策，我觉得开发商会利用政策的末班车实行正确的加价，这个加价会对从化是一个拉动，同时加价幅度应该多大才合适是对开发商自己团队的一个考验，合理的加价不仅可以带来利润，而且使销售业绩和销售利润带来一箭双雕的增长。
但是如果加价幅度过大，对自己的产品、时间和购买人群没有做综合性的考虑，就会导致反效果。购买者少，就算你单个利润大，整体利润也不高，所以这就是整体的情况。入户取消对哪些楼盘的影响会更大这个问题，我认为，对具有优质的小区环境，优秀的建筑质量、合适的区间间隔和实用的房间布局的产品将会是影响最少的，反过来的产品影响是最大的。
因为你是靠政策来拉动的，这时候人们都是看产品的质量为主，小区的环境好不好，配套好不好，质量好不好、间隔好不好，实用性好不好，都会回归到这些问题。后面说产品设计和价格调整都应该以这种为标准，要在产品设计的时候就要考虑到。去掉这些因素，更多的应从产品的全方位来进行考虑，不然到时候会被市场淘汰。
价格调整应该更多的是很建筑成本，加适当的利润，还有周边的楼盘进行比较，进行适合的定价，我相信大部分开发商都有自己的应对策略的。
主持人：有这样的末班车优惠，他们应该会努力做好未来两个多月的战略应对的。
黄家荣：说到开发商在产品战略调整应该如何应对，应该是承接前面这个问题，入户取消对他的影响。这三个月再谈战略调整，战略调整还可以但是产品设计已经定型了，根本没有办法改变了，主要是入户取消以后开发商在产品设计和价格调整上面应该如何应对。
李霖：我觉得开发商应该要在最后的两个多月里面，利用最后的购房入户政策优惠来拉高一下楼盘的价格，毕竟这个是从化独有的优势。但是拉高的范围需要开发商根据自己楼盘、当地竞争者和购房者来定。
今年年底从化购房入户政策的取消，我认为会对质量比较低的楼盘产生较大的影响。因为在从化有这个政策的时候，竞争力相对低下的楼盘也可得到政策优惠带来的好处。假如好处不再，将会对他们产生较大的影响。
至于开发商在产品设计、价格方面的调整，主要从两个方面入手：楼盘的使用功能和投资功能。产品设计，很简单，那就是设计具有竞争力的、质量好的楼盘；而在价格方面，由于没有政策的优惠，所以楼盘价格需要适当降价，适合当地楼市的需求。
主持人：恩，最后一个问题，作为广大的购房客，包括刚需者和投资客，面对最后的两个多月优惠期，在资金充裕的情况下，购房者购从化房入户是否有必要？是否值得？
黄家荣：这个事情我一直坚持一个观点，刚性需求的客户不管是房价高还是房价低，不管是市场旺还是市场淡，解决居住问题是人生的第一要务。所以说该买就买，没有什么必不必要，值不值得，因为这是非常必要非常值得的。先解决避雨的场所，然后才是居住的舒适度、幸福度。
投资客要分两种来看，即使资金充足，即使是有两个月多的入户期，投资客是不会在乎入户的，因为你投资不可能把户口迁到广州去，迁到从化去，主要还是从投资上面说的，对产品的选择就非常的重视，因为他已经去掉的产品入户这一块。
从长期来看，从化的房子还是有升值空间的。但是最近几年房价上涨过高，现在是否是处在从化的历史房价的高位，要投资客自己去判断，因为多方面的因素结合在一起。是否值得的话，这个是需要谨慎考虑的。因为投资客是不需要购房入户这个指标的，但是这个时期是政策的"末班车"，那这个时期过了以后，别人肯定看产品，那么你的选择眼光很重要，另外一点，现在是楼市的高峰期，从化的楼市是不是到了历史高峰期呢？如果已经达到了，那么肯定会往下跌的，你现在投资，政策入户你又不要，又不是一个刚需。所以谨慎入市，自己做判断和评估。
针对刚性需求我从来都是鼓励不要考虑这么多，你管它高还是低，就算高了100倍，你还不是一个纸上付费，你还得住在这里。就算啊什么都没有你也照样住在你家里，别人也不可能把你赶出去，我的看法是这样。
李霖：面对最后的两个多月的优惠时间，如果购房客资金充裕的话，要分两个方面来说：作为投资客，他们要看政策的具体指标来定，毕竟他们都是为了投资嘛，如果过了这段时间就不好了；作为刚需者，即使政策优惠结束，我认为还是继续观望，过了元旦到了明年继续等待也行。
主持人：由于时间关系，今天的访谈到此结束，谢谢两位。 |
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主题：购房入户年底取消 从化楼市现最后疯狂
时间：2011年10月20日 14：30
地点：天河区棠安路146号金豪商务大厦2010室蓝房网直播间
邀请嘉宾
大银家按揭董事总经理 黄家荣
广东汉唐房地产实业有限公司总经理 李霖 |
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1.在今年2月下旬举行的市委十一届十次全会上，从化市提出建设“珠三角最宜居生态城市”的总目标，这是从化市建设幸福从化的平台，也是今后十二五时期内从化城市发展的奋斗目标。从化规划地位明显，结合当地发展资源，从化楼市定可大展拳脚。从化楼市目前状况怎样？怎么看待从化的发展潜力呢？从另外一个方面来想，请问从化楼市发展的制约因素在哪？
2.对于上周媒体报道的消息指出，从化于2011年年底取消购房入户政策，将对楼市产生一定影响。那么，取消入户政策意欲何为？对从化、广州楼市又会产生怎样的影响？
3.从化购房入户政策将取消的消息传开后，从化楼市出现最后的疯狂：从化市各在售楼盘迎来“抢购高峰”，其中至少七成人是冲着入户政策而来。多数售楼盘都在抓紧时间打着“抢搭入户末班车”的概念卖房，而一些尚在咨询期的新楼盘则经常能遇到一些带着现金、心急入户的买家，大家都希望赶在今年剩下的两个多月抢做广州人。那么，当地开发商如何在产品设计、价格上做出调整？ |
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