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01月21日拍卖、01月30日挂牌地块评测

     2015年01月21日、01月30日上午10:00分别有四幅国有建设用地使用权将在福州市行政服务中心三层交易大厅出让,其中一幅拍卖出让,三幅挂牌出让。地块拍卖拍卖时间为2015年01月21日,挂牌时间为2014年01月30日。竞买登记时间为上述交易期限上午9:00—12:00,下午1:00—5:00(其中2015年01月30日截止时间为上午10:00),竞价栏地点设在福州市行政服务中心三层交易大厅。……[详细]

挂牌出让地块基本情况和主要规划指标
 
 
  图文直播
宗地2015-01号地块实拍
宗地2015-01号地块详解
 

地理位置:仓山区,仓前路南侧,梅坞路西侧,烟台山历史风貌区改造地块。
土地面积:
67135.3平方米(合100.7亩)。
土地用途:
商服(商业)、住宅用地、公共管理与公共服务(文体娱乐)用地。
容积率:1.0以上,1.5以下(含1.5),地上保留和新建计容建筑面积10.07万平方米,地块内不得新建居住建筑。
建筑密度:50-70%以下(含70%)
绿地率:10%以上(含10%)。
建筑高度:按照《烟台山历史文化风貌区保护规划》要求执行,建筑总高度不超过20米,建筑以三层为主(局部四层),新建建筑高度根据地形的变化可以达到五层。
出让年限:商服用地40年,公共管理与公共服务用地50年、住宅用地70年。
保证金:32300万元。
起始价:161200万元。

 
  宗地2015-01号地块周边配套
 

  生活配套:烟台山公园、江心公园、中亭街、福州上下杭、元洪城。
  学校配套:福州高级中学,福州师大附中等。
  交通配套:83、85、509路公交车途经仓前站。
  银行配套:中国农业银行、中国建设银行。

 
  宗地2015-01号地块Swot分析
 

  优   势:与福州老牌商圈台江中亭街隔江对望,作为商服用地将来或可形成群聚效应;作为历史风貌区,与上下杭仅一江之隔,遥相呼应。或将成为福州历史文化名城中轴线上知名的旅游景区。
  劣   势:该地块狭长且不规则分散,中间还保留不少历史建筑需要修复,未来将会考验项目规划能力;地块为非净地,不利于统一管理和规划设计, 目前地块上还有未拆迁的房屋,未来交地时间可能存在不可抗力,交地后开发阻力大。
  机   会:项目基本全部是沿街,对于未来商业项目升值潜力巨大;和上下杭,三坊七巷同为历史风貌区,未来政策的支持力度会很大,区位优势明显。
  威   胁:地块竞买要求严苛,竞得后需出资5000万元对项目周边进行配套建设,地块开发成本高;此外,项目容积率低,仅1.0以上,1.5以下,地块所在位置优越,出让后楼面价或将很高昂,影响后续的开发利润。

 
  周边楼盘
 
   
鸿博梅岭观海 中庚红鼎天下  
 
 
宗地2015-02号地块实拍
宗地2015-02号地块详解
 

地理位置:晋安区,三八路南侧,连江北路东侧,横屿组团J1地块。
土地面积:
4618平方米(合6.93亩)。
土地用途:
商服(商务办公)用地。
容积率:1.0以上,6.9以下(含6.9)。
绿地率:/。
建筑密度:35%以下(含35%)。
建筑高度:建筑总高度控制在100米以下(含100米) 。
出让年限:商服用地40年。
保证金:1600万元。
起始价:7700万元。

 
  宗地2015-02号地块周边配套
 

  生活配套:东二环泰禾广场、永辉超市、喜盈门建材市场、速8酒店。
  银行配套:交通银行等。
  交通配套:130、508、313、125、305、310、118、72路公交车途经鹤林新城。
  医疗配套:社区卫生服务中心,省二人民医院东二环院区。

 
  宗地2015-02号地块Swot分析
 

  优   势:位于城市主干道,周边路网发达,交通便利,与东街口商圈及其东二环板块相近;晋安新城目前云集了包括保利、泰禾、首开、融侨、中联、融信等福州一线房企,保证了区域开发的质量和效率。人流量大,居住气氛浓厚。
  劣   势:地块面积小,区位较为偏僻,且附近施工较为严重,环境方面有待加强;社区环境还未达到理想的效果,还具有一定改善的空间。作为总部用地,仅限自用,竞买条件苛刻,不是净地,开发成本高。
  机   会:地块位于东二环板块附近,可以借助东二环板块的发展机遇,突出自身优势。作为未来的商务办公区域,聚集的人流量和周边的配套环境,将会促进商务的发展。
  威   胁:虽说周边的配套已经较为齐全。但在配套等级方面,还是相对比较低的,而环境方面还有待进一步的改善。另一方面,作为商服地块,位置较孤立,难以形成规模效应。同时,该区域面积并不大,如何才能够在有限的地块中发挥出最大的优势,也是值得思考的。

 
  周边楼盘
 
保利香槟国际 融侨悦城 融信后海 中联东郡
 
 
宗地2015-03号地块实拍
宗地2015-03号地块详解
 

地理位置:仓山区,六一南路与朝阳路交汇处的东南角,共和路片区旧屋区改造地块。
土地面积:
8450.6平方米(合12.68亩)。
土地用途:
商服(商业)用地、住宅用地。
容积率:1.0以上,3.9以下(含3.9)[如征得空军部队同意,建筑总高度可突破机场限高,容积率可调整至4.6以下(含4.6)],总建筑面积32957.34平方米以下(如征得空军部队同意,建筑总高度可突破机场限高,总建筑面积可调至38872.76平方米),其中商业建筑面积不超过10000平方米,商业用房应为集中式。
建筑密度:40%以下(含40%)。
绿地率:20%以上(含20%)。
建筑高度:义序机场净空限高70米,限高为建筑总高度。如突破义序机场周边高度控制要求,应征得空军部队同意后规划方案方可实施。住宅建筑应为高层建筑。
出让年限:商服用地40年,住宅用地70年。
保证金:4600万元。
起始价:23000万元。

 
  宗地2015-03号地块周边配套
 

   生活配套:国谊大酒店、中亭街、中洲岛批发市场、太平洋城。
   学校配套:仓山区第二中心小学、仓山区少年宫、第十二中学。
   交通配套:60、83路公交车途经桥南环岛站。
   医疗配套:福州第二医院、福州眼科医院。

 
  宗地2015-03号地块Swot分析
 

  优   势:该地块用途为商服(商业、商务办公)、住宅用地;作为老仓山的核心区域,周边医院、学校、商业配套成熟,不管未来是开发成为商业或是住宅,现有的配套无疑会带来巨大的便利。地块属于福州的交通主干道,交通网四通八达,通达全城。
  劣   势:地块内的近现代建筑须根据文物部门的方案和仓山区政府意见原地保留修复,增加了规划难度;安置房工期仅30个月,工期紧。
  机   会:主城区寸土寸金,更何况老仓山文化历史底蕴深厚,这样的优质地块即使是小也是不可多得的,该地块作为旧屋区改造地块,享有政策福利,改造成功将会给房企带来良好的品牌效应。
  威   胁:周边楼盘云集,且多楼盘均有商业部分,不论是作为商服用地还是住宅用地都没有特别突出的优势;同时,地块范围小,且地块内非净地,竞得人应向仓山区政府提供该地块内1.08万平方米的住宅以供征收安置,征收后改造成本高。

 
  周边楼盘
 
 
中庚红鼎天下 鸿博梅岭观海  
 
 
宗地2015-04号地块实拍
宗地2015-04号地块详解
 

地理位置:仓山区,金洲南路南侧,台屿路西侧,福湾路东侧地块。
土地面积:
31044.34平方米(合46.57亩)。
土地用途:
商服(商业、商务办公)用地。
容积率:1.0以上,3.2以下(含3.2),其中商业建筑面积不超过32000平方米,商业建筑应为集中式。
建筑密度:38%以下(含38%)。
绿地率:30%以上(含30%)。
建筑高度:50米以下(含50米),义序机场净空限高50米,限高为建筑总高度,如突破义序机场周边高度控制要求,应征得空军部队同意后规划方案方可实施。
出让年限:商服用地40年。
保证金:4700万元。
起始价:23100万元。

 
  宗地2015-04号地块周边配套
 

  生活配套:海峡奥体中心、仓山万达广场、华威物流园、西营里农产品交易市场、永辉超市。
  学校配套:福州三十中、福建财茂工业技术学校等。
  交通配套:公交福湾站:6路,18路,81路,98路,126路,138路,152路,156路,165路,302路,302支路,316路,901路等;华威物流站:18路,45路,81路,126路,156路,165路,176路,311路,316路,901路等。
  银行配套:中国农业银行。

 
  宗地2015-04号地块Swot分析
 

  优   势:地块位于奥体中心板块,临近二环路、三环路、福湾路,交通便利。地块方正,易规划。目前该地块属于华威物流园用地,地块基本属于净地,未来交地时间有保证。区域配套正在逐步完善。
  劣   势:竞得人应在出让地块内提供总建筑面积45000平方米建筑由仓山区人民政府指定单位回购,回购单价按成本3000元/平方米计,同时无偿提供200个车位给回购单位。开发利润受限。
  机   会:第一届全国青运会将在福州召开,福州奥体片区目前各项配套更在快速跟进,未来奥体片区将成为福州最为炙手可热的板块,项目紧邻奥体片区,区域发展潜力巨大,区位优势明显。 目前该区域周边多楼盘云集,但商业发展尚处于空白期,建成后可以很好的弥补空白 。
  威   胁:项目周边交通虽方便,但环境稍差,嘈杂拥堵,处于正在施工地块,尘土飞扬不利于商业开展。未来奥体片区还将陆续有商服地块出让,未来将面临激烈的竞争。

 
  周边楼盘
 
华润橡树湾 融信白宫 阳光城丽兹公馆 永翌上尚城
 
 
  2009~2014年福州土地出让结果一览表

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