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6月11日拍卖、6月20日挂牌地块评测

     2014年06月11日、06月20日四幅国有建设用地使用权分别将在福州市行政服务中心三层交易大厅出让,其中有两幅采用拍卖方式出让,两幅采用挂牌方式出让。地块拍卖时间为2014年06月11日,挂牌时间为2014年06月11日至2014年06月20日。竞买登记时间为上述交易期限上午9:00—12:00,下午2:00—5:30,竞价栏地点设在福州市行政服务中心三层交易大厅……[详细]

挂牌出让地块基本情况和主要规划指标
 
 
  图文直播
宗地2014-08号地块实拍
宗地2014-08号地块详解
 

地理位置:鼓楼区,工业路东侧,福三路北侧,新西河南侧,洪山园周边地块。
土地面积:
90815平方米(136.22亩)。
土地用途:
商服(商务办公、商业)用地、住宅用地。
容积率:1.0以上,5.1以下(含5.1),其中商业建筑面积不超过10.5万平方米,其余为办公建筑,商业用房应沿规划路设置,商业建筑应集中设置。
起始价:291400万元。
保证金:58300万元。
建筑密度:45%以下(含45%)
建筑高度:建筑总高度应按照西禅寺对周边风貌要求控制,建筑高度最高不得超过150米(含150米)。
绿地率:15%以上(含15%)。
出让年限:商服用地40年,住宅用地70年。

 
  宗地2014-08号地块周边配套
 

  生活配套:万宝商圈、苏宁广场、福大、西禅寺、怡山大厦、鼓楼科技大厦、滨西66等。
  学校配套:美景幼儿园、茶园山中心小学、福州大学至诚学院、福州黎民职业技术学院、福建盛海峡国际学院、福州教育学院附中等。
  交通配套:西禅寺:14路, 27路, 64路, 91路, 96路, 97路, 112路, 113路, 123路, 128路, 165路, 307路, 317路, 观光2号线。
  银行配套:中国工商银行(黎明支行)、交通银行二环路支行、中国建设银行黎明支行、中国邮政储蓄银行黎明支行、中国工商银行福州福大支行等。

 
  宗地2014-08号地块Swot分析
 

  优   势:该地块处于工业路沿街地段,区位优势明显。地块临近福三路、洪山园路、乌山西路等道路,是福州二环的重要通道,数十趟公交经行,出行方便;周边教育及生活配套完善,人气较足;位于福州传统的市中心且离目前最为成熟的万宝商圈仅一步之遥,未来建成后,两者会融为一体,形成福州最大的商圈;目前该地块正在拆迁,净地交付,前期开发压力减小,后期较方便节约成本。
  劣   势:目前工业路沿街多为小型个体经营的商铺,主要分布在杨桥中路与乌山西路,该地块的周边商业配套较稀缺。依照竞买要求,竞买人所属公司必须是世界500强企业、集团公司下属企业应有房地产行业的上市公司且该上市公司的总资产不得低于1500亿元人民币等等,对竞买人要求严苛。
  机   会:目前该地块周边商业配套大多集中在万宝商圈,所以商业配套较稀缺,所以有一个很好的发展空间;福州市区可供的地块越来越少,这是一个很难得的机会,未来发展潜力无限;该幅地块对竞买人有严格要求,因此符合竞买要求的企业极有可能以较低的价格摘得。
  威   胁:目前地块周边有隆凤新村、福屿小区、中利花园、融信澜郡等在建或已入住生活社区,若地块有住宅建设开发,将分流部分人气;地块周边尚无大型超市、购物中心等,若地块建设开发大型商业配套,周边居民已有的消费习惯或在较短时间内不易转变。

 
  周边楼盘
 
 
融信澜郡 海晟闽江印象 苏宁广场
 
 
宗地2014-09号地块实拍
宗地2014-09号地块详解
 

地理位置:鼓楼区,斗池路北侧,西二环中路西侧,黎明永辉超市周边地块。
土地面积:
45038平方米(67.56亩)。
土地用途:
商服(商务办公、商业)用地、住宅用地、公园绿地。
容积率:1.0以上,5.0以下(含5.0),其中商业建筑面积不超过6万平方米,住宅建筑不超过3.8万平方米(作为安置房使用),其余为商务办公建筑面积。商业建筑应为集中式。沿二环路地块功能为商业和商务办公。
起始价:92000万元。
保证金:18400万元。
建筑密度:40%以下(含40%)。
建筑高度:住宅高度应为高层建筑。
绿地率:20%以上(含20%)。
出让年限:商服用地40年,公园绿地50年,住宅用地70年。

 
  宗地2014-09号地块周边配套
 

  生活配套:万宝商圈、苏宁广场、福大、西禅寺、怡山大厦、鼓楼科技大厦、滨西66等。
  学校配套:黎明实验小学、福州教育学院附中、福州黎明职业技术学院福屿校区、闽江大学等。
  交通配套:158路、318路至黎明永辉站;4路、10路、18路、61路、64路、87路、122路、125路、158路、311路至市教院附中站; 64路、65路、97路、132路、303路、307路、308路、312路至乌山西路站;4路、10路、18路、513路等至万象城站等。
  银行配套:中国工商银行(黎明支行)、交通银行二环路支行、中国建设银行黎明支行、中国邮政储蓄银行黎明支行、中国工商银行福州福大支行等。

 
  宗地2014-09号地块Swot分析
 

  优   势:地块东连西二环中路,西面通向工业路和上浦路,北临乌山西路,南接斗池路,路网发达,交通便利,成为鼓楼区的重点发展轴心。周边小区、写字楼众多,生活配套相当成熟,超市、家居、学校、医疗等配套一应俱全。
  劣   势:1.该地块由鼓楼区政府指定单位回购作为安置房,该部分建筑面积按300元/平方米结算,回购款由鼓楼区政府指定单位向竞得人支付,地块利润受限制。 2.地块现状复杂,有超市、家居、加油站、旧房等,前期开发阻力较多,发展可能会有些缓慢。地块部分形状不规则且零散,不利于统一管理和规划设计。
  机   会:地块面积达67.56亩,地块方正,且分割为东西两块,能够相映成趣。随着福州的逐步发展,如此寸土寸金之地未来发展潜力奖不可估量。 地块位于二环内城市中心,人流聚集,为前期开发奠定人流量的基础。地块临近万宝商圈,未来势必将与之呼应,随着商业氛围渐趋浓厚,更加凸显未来的商业价值。
  威   胁:1.地块同区域内相同项目多,竞争力大。无论是商业写字楼还是住宅楼,附近都遍地开花,同时临近的万宝商圈更是一位强力的竞争对手,使得前期发展压力较大。 2.竞得人应在本地块建设至少一幢5A甲级写字楼,同时竞得人应为鼓楼区教育系统捐建一所现代化标准的36班示范标杆小学,需要拥有强大的资金链支持。 3.竞得人企业注册地不在鼓楼区的,必须向市财政缴付土地价款的同时,在鼓楼区注册其公司,地块竞买门槛高较高,需要资质较高的企业才能竞买。

 
  周边楼盘
 
融信澜郡 海晟闽江印象
 
 
宗地2014-10号地块实拍
宗地2014-10号地块详解
 

地理位置:鼓楼区,古田路南侧,原闽都大酒店及周边地块。
土地面积:
13930平方米(20.89亩)。
土地用途:
商服(商业、商务)用地。
容积率:1.0以上,5.0以下(含5.0)。其中商业建筑面积不超过7000平方米,商业建筑应为集中式,酒店建筑面积不低于35000平方米,其余为商务办公建筑面积。该地块须预留地铁风亭、冷却塔、消防出入口等附属设施位置,规划方案应征得市地铁公司同意后方可实施。地铁相关配套设施及构筑物不计入项目容积率。
起始价:42750万元。
保证金:8600万元。
建筑密度:33%以下(含33%)。
建筑高度:130米以下(含130米)。
绿地率:25%以上(含25%)。
出让年限:商服用地40年。

 
  宗地2014-10号地块周边配套
 

   生活配套:正大广场、福晟财富中心、五一广场、福建科技馆、福建大剧院等。
   学校配套:福州市鼓楼第五中心小学、闽江学院附属中学。
   交通配套:古田路(7路、16路、36路、40路、62路、69路、71路、73路、73路快线、74路、79路、80路、88路、92路、97路、103路、125路、129路、171路、202路、306路、318路、两马航线定时班车)。
   银行配套:中信银行、中国工商银行、中国光大银行、中国建设银行、中国邮政银行、华夏银行、交通银行、招商银行、海峡银行等。

 
  宗地2014-10号地块Swot分析
 

  优   势:位于市中心,且毗邻五一商圈,商业、金融、生活、教育、交通灯配套齐全完善;周边许多地标性建筑,如福建大剧院、于山堂,乌山风景区近在咫尺,商业、居住、文化氛围浓厚。
  劣   势:地块形状不规则,不利于规划;地块须预留地铁风亭、冷却塔、消防出入口等附属设施位置,规划方案应征得市地铁公司同意后方可实施。
  机   会:地块位于福州市政治文化、商业贸易最中心的地段,是稀缺的市中心地块,土地价值高。地块规划为商服(商业、商务)用地,临近五一商圈、东街口商圈,且毗邻多条交通主干道,又处于地铁2号线沿线,交通发达,人流量庞大,周边住宅、写字楼云集,商业发展前景可观。
  威   胁:地块项目建成后要求全部自持,不得分割销售,影响利润;地块已有许多同类型商业体,竞争压力大。

 
  周边楼盘
 
 
鼓楼里 正祥中心  
 
 
宗地2014-11号地块实拍
宗地2014-11号地块详解
 

地理位置:仓山区,连江南路西侧,原市城乡建总办公楼用地。
土地面积:
7287平方米(10.93亩)。
土地用途:
商服(商业、商务办公)用地、公园绿地。
容积率:容积率2.0以上,3.0以下(含3.0)[如征得空军部队同意,建筑总高度可突破机场限高,容积率可调整至3.5以下,含3.5],其中商业建筑面积不超过6500平方米,商业建筑应为集中式。。
起始价:7670万元。
保证金:1600万元。
建筑密度:32%以下(含32%)。
建筑高度:义序机场净空限高50米,限高为建筑总高度。(如突破义序机场周边高度控制要求,应征得空军部队同意后规划方案方可实施,建筑总高度不超过65米。)。
绿地率:25%以上(含25%),用地东北角,沿连江南路留出不少于870平方米集中公园绿地,对外开放使用。
出让年限:商服用地40年,公园绿地50年。

 
  宗地2014-11号地块周边配套
 

  生活配套:便民超市、温州饭店、兴源酒楼、增光诊所、华医诊所、龙福商业广场等。
  学校配套:世纪阳光幼儿园、仓山实验小学、福州四十中等。
  交通配套:公交车8路、12路、14路、28路、76路、103路、126路、162路、305路、306路、901路等至龙福机电交易市场公交车站。
  银行配套:中国工商银行、中国农业银行、海峡银行等。

 
  宗地2014-11号地块Swot分析
 

  优   势:该地块东临连江南路,临近大坪路、雁头路。连江南路连接鳌峰大桥、南江滨路,交通便利。地块位于写字楼龙福商业广场斜对面,有一定的商业气氛。 地块位于连江南路路边,公交车线路多,附近沿街店铺多,生活配套较为完善。生活配套较为完善,为该地块的商业地产发展提供巨大空间。
  劣   势:地块项目建成后,由市政府指定单位回购50%建筑面积,购买价格按3000元/平方米计算,由市政府指定单位向竞得人支付。
  机   会:该地块附近小区居民众多,建材家居市场聚集,包括正在建设的拓福广场未来将建成大型建材市场,都为地块开发吸引了大量人流聚集此地,奠定了未来地块的消费基础。 该地块将依托区位、交通配套等优势,打造住宅、商业一体的综合片区,吸引周边地区人流,未来该地块若建成商业办公大楼,将与周围的写字楼形成良好的互动,发展潜力巨大。
  威   胁:该地块四周有众多家居建材市场,只有一栋写字楼,商业氛围不够凝聚,前期开发或较为缓慢。该地块发展较为落后,居民社区较多,商业写字楼较少,不利于商业地产发展。

 
  周边楼盘
 
南台十六府 世欧上江城
 
 
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